אישור שכנים לבניה על גג משותף

דברי תורה, עיוני שמעתתא, חידושי אגדה וכל פטפוטיא דאורייתא טבין
איש יהודי1
הודעות: 41
הצטרף: א' דצמבר 13, 2015 8:24 pm

אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי איש יהודי1 » ג' פברואר 14, 2017 5:37 pm

האם חייבים לתת אישור? האם נהוג לאשר? ומה במקום שאין אפשרות לתמ"א 38? מי שיש לו כל מידע בעניין אשמח לשמוע (לקרוא) בהקדם, תודה.
מה ששמעתי בינתיים זה שפעם חייבו מדין כופין על מידת סדום, אך כיום שנהוג לבנות יח"ד למעלה, וכן ניתן להניח קולטים סולריים, אפשר לדרוש תשלום מהשכן הבונה. האם יש לכם מידע נוסף?

הוה אמינא
הודעות: 887
הצטרף: ג' ינואר 14, 2014 2:08 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי הוה אמינא » ג' פברואר 14, 2017 8:16 pm

ברור שלא חייבים,
היו שטענו שצריך לחתום מדין כופין וכו', אבל זה לא עומד בכללי כופין וכו' כי זה נטילת בעלות ולא רק אפשרות שימוש זמנית.

יתכן שאם יש גג מוצמד פרטי, שבשבילו אי"צ להקנות בעלות אלא רק לחתום לעיריה על רשות, בזה אולי יהיה דין כופין או ועשית הישר וכו'.
לפני כמה חודשים התפרסם בכמה עיתונים חתימות של שש או שמונה אבות בי"ד מירושלים רבתי שמי שמכריח לחתום לו על ויתור לבניה בגג עובר על לא תחמוד בית ריעך מדאורייתא ואי"צ לחתום לו.

שבוע שעבר ראיתי שכתוב על הנושא הזה גם בפנקס של ר' צבי ברוורמן שנתרם לכל בתי הכנסיות. ויתכן שאשכול זה אינו כי אם עוד פרסומת לפנקס, כמו אחר שכבר היה בצהריים. ואם כן - אז לא הגבתי כלום.

איש יהודי1
הודעות: 41
הצטרף: א' דצמבר 13, 2015 8:24 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי איש יהודי1 » ג' פברואר 14, 2017 10:27 pm

את בפנקס המדובר לא זכיתי לראות, אם תוכלו להכניס צילום.
עיקר הספק שלי היה מה נהוג יותר ממה חייבים (שמסברא לא כל כך הבנתי צד שחייבים), ומה מורים הרבנים בזה (לא מדינא, אלא מהנהגה הראויה לבן תורה), ומדובר בשטח משותף, לא פרטי.

הוה אמינא
הודעות: 887
הצטרף: ג' ינואר 14, 2014 2:08 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי הוה אמינא » ג' פברואר 14, 2017 10:43 pm

איזה מנהג רצונך לדעת?
מנהג בעלי הדירות? יש שחותמים חינם ויש שלא.
מנהג בתי הדין? לא כופים לחתום חינם, ודוחפים את המעוניין בגג להתפשר ולפצות.
מנהג הפיצוי - לפי שומה. יש ערך למטר גג בכל עיר, וזה שונה בין שטח שאפשר לבנות עליו ברשיון לשטח שאפשר רק בלי רשיון. ושונה בין עיר לעיר, ובערים הגדולות בין שכונה לשכונה. לבעלי הדירות העליונות הגג שווה יותר כי הוא ראוי גם לשימושם, לבעלי הדירות התחתונות הוא שווה פחות כי שווה רק למכירה לבעלי העליונות. באיזורים שיש תמ"א 38 זה שווה קצת יותר גם לתחתונים כי יכולים לממש המכירה גם לקבלן ולא רק לבעלי הקומה העליונה. מחיר גג יצוק שווה יותר כי ההשקעה לבניה פחות, לעומת גג רעפים וכד' ששוה פחות כי ההשקעה עליו תהיה יותר רבה לפני הבניה. בקיצור זה הולך לפי שמאות. יש בתי דין שיש להם שמאים קבועים ובאיזורים מסויימים כבר יודעים את התמחיר מרוב דיני תורה שהיו.

יעקב ו.
הודעות: 31
הצטרף: ב' אפריל 30, 2012 8:00 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי יעקב ו. » ד' פברואר 15, 2017 5:01 pm

לענ"ד דברי הרב ברוורמן בטעות יסודם, ואין לו בסיס לא בחוק ולא בהלכה. על פי חוק אין השכנים יכולים לתבוע כלום מהבונה על גג הבניין כל שהוא לא על חשבון אחוזי הבניה שלהם. מצורף מה שכתבתי במ"א.

בחוברת 'מפנקס בית הדין' של הרב ברוורמן אב"ד ביתר סימן א', מאריך בעניין הבניה על הגג של יחידות דיור נוספות, ולפי דעתו ההחלטית אין הגג אלא רכוש גמור של כל דיירי הבניין, ובאם משתמש בו הדייר בדירה העליונה לעצמו, ולא קנה ושילם לשכנים כולם, הריהו גזלן וצריך תשובה וכפרה. ולפי דבריו גם מי שבנה והשכיר או מכר צריך לחלק הרווח לכל השכנים המשותפים.
אלא שלעומת זאת במשנה בסוף ב"מ מבואר שכל דייר יש בעלות על הסמוך לביתו, וכך הוא גם על פי חוק כיום, שאין היתר הרחבה אלא לבעל הדירה הסמוכה. וכך לכאורה הדעת נותנת שהרי המקום בו נבנית ההרחבה הוא באויר העולם שאין לו סוף, והדייר הסמוך הוא המרחיב את דירתו על חשבון אויר זה רק עד מקום שהוא לא על חשבון אחרים. ומצד השימוש עצמו בגג הרי הוא קיים ועומד בגג הנבנה מעליו.
אלא שבחוק יש דבר נוסף והוא חוק הבתים המשותפים, והוא שכל חלק משותף בבניין הריהו שייך לכלל הדיירים, ולכל דייר על פי החלק שיש לו בשותפות הכללית. וחוק זה כולל את כל שטח הגג. ואין חוק זה מדבר על בנייה והרחבה, שהרי בשביל זה יש חוק אחר. וכל השאלה מתעוררת רק מחמת העבריינות וההעברה על החוק. ועל פי החוק הוא ודאי דבר שלא בא לעולם, ואין אפשרות למכור דבר המנוגד לו. אלא שהלכתית אם לא נתחשב בחוק כן יש בו ממש. אלא שעל פי ההלכה לחוד אין דבר שנקרא פקודת הרכוש המשותף.
וכאן יש הרכבה מסוימת בין הדברים וחילוק בין החוקים, וביחס לרכוש המשותף נטען שהדייר מקבל אותו על עצמו בחוזה שעליו חתם, שהוא חלק מהנוסח הקבוע מהקבלן. משא"כ בהלכות הבניה, שאין כוח בחוקי המדינה לכפות על היחידים שלא על פי דין תורה.
אלא שגם נוסח זה לכאורה הוא תלויה ויהיב, שהרי אי אפשר לחתום חוזה ללא ההכרה בחוק. וודאי שאינו מוכיח על הסכמה כל שהיא, תדע שהרי גם בניה בלתי חוקית אסורה, והוא כל הנידון כאן, ואין מי שקיבל עליו את הדבר. ואמנם שעל פי חוק זה נהוג לפסוק בבתי הדין בכל דיני שכנים, אלא שהוא יותר על דרך מנהג המדינה שיש בו תוספת כוח ממה שהוא גם כתוב בחוזה. [ויש נפק"מ בהבחנה זו, וכדוגמא המקרה כאן.]
דבר נוסף יש בזה, והוא חוק תמ"א 38 והוא חיזוק המבנה והוספת קומות ודיירים נוספים, ובו לכל דיירי הבניין יש רווח ממוני ויש בו מכירת הזכות של בנייה והוספת יחידות דיור על הגג. אלא שהוא דבר חדש לגמרי שמשנה את מצב הבניין הכללי. ואין כל דמיון בינו שאכן יש בו השבחה כללית של כל הרכוש המשותף, לבין מקרה שהוספת יחידות נוספות אסורה על פי חוק.
דבר נוסף מתמיה יצא כתוצאה מהרכבה זו, והוא שכל מי שירחיב דירתו יהיה צריך לשלם השבחה לכלל דיירי הבניין, והוא ודאי סותר לכל המתקבל על הדעת, וברור שאין מי שקיבל על עצמו דבר מעין זה כתנאי בקניינו בדירתו. ובהכרח שכל קניין בדירה הוא קניין גמור וללא יחס לשום חוק כתוב, וודאי לא במנותק מכל יתר החוקים.

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ה' פברואר 16, 2017 1:00 am

נדמה לי שכל דברי הכותב בתגובה שמעלי, הן מחוסר הבנה בחילוק המשפטי שבין החוקים.

יש שני חלקים בחוק: הקנייני, והתכנוני, ואין קשר ביניהם.

זאת אומרת, גם אם יש בנין פרטי, השייך לדייר אחד, לפי החוק אינו יכול לבנות, עד שיקבל את אישור רשויות התכנון.

רשויות התכנון מאשרות לפי קנה מידה תכנוני: האם מתאים לסביבה, האם נבנה בצורה הנדסית ראויה, וכו' וכו'. הן לא מתעסקות עם החלק הקנייני.

באופן כללי, כשבאים לבקש אישור תכנוני, כדי שלא ישחיתו רשויות התכנון את זמנם לריק (ז"א, שלא ילך אחד ויגיש תכנית בניה שאינה מעשית, מחמת שאין לו שום קשר עם הגג עליו הגיש תכנית), צריך להביא אישור מהשכנים שהם מסכימים לבנייה. אבל זה לא מעיד שהגג שלו חוקית.

אם למשל פלוני יביא מסמך שהגג שלו, רשויות התכנון יאשרו לו את הבניה, אף אם השכנים יביאו הוכחות שהמסמך מזוייף. כמו שהועדות כותבות אין ספור פעמים בהחלטותיהם - הם לא מתערבות בחלק הקנייני; אם יש ויכוח, הם ישלחו לבית משפט.

ובקיצור - גם אם יש לפלוני אישור תכנוני לבנות (מהועדה המחוזית או המקומית), אין זה אומר שהגג שלו חוקית. והיו סיפורים רבים, שלמרות האישור התכנוני, יצאו צוי הריסה מבית המשפט, מכיון שהוכח שהגג אינו של הבונה.

ולכן, גם חוק התכנון והבניה, אין לו דבר וחצי דבר בנושא הבעלות.

בנושא זה קובע חוק המקרקעין (שהוא 'חוק הבתים המשותפים' לשעבר), ושם נקבע שבסתמא (כל שאין הסכמה אחרת), כל חלק בבנין שאינו מהדירות עצמם הוא משותף. ומכיון שכך המנהג, הוא קובע גם לענין דין תורה, וכמקובל בכל בתי הדין.

לא שמעתי עוררין על כך שהגג בדרך כלל הוא משותף. כל הנידון מתחיל אחרי שהוא משותף, ובעל הדירה העליונה רוצה לבנות בו, מה דינו.

והבניה עם רשיון או בלעדיה, שייכת לחוק התכנון, ואינו קשור לחלק הקנייני, וכאמור.
נערך לאחרונה על ידי מעט דבש ב ה' פברואר 16, 2017 1:47 am, נערך פעם 1 בסך הכל.

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ה' פברואר 16, 2017 1:18 am

הנה דוגמא אקראית להחלטה של ועדה מחוזית, בבנין שבו אושרה תב"ע חדשה (בנייה של שתי קומות על הגג), בלי אישור השכנים; האישור ניתן מחמת מסמך שהוצג בפני הועדה, בו אושר שהגג הוא של היזם (למרות שברישום בטאבו לא היה רשום).
השכנים טענו שהמסמך מזוייף.

הועדה המחוזית - אינה מכריעה בזכות קניינית.GIF
הועדה המחוזית - אינה מכריעה בזכות קניינית.GIF (33.8 KiB) נצפה 5008 פעמים

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ה' פברואר 16, 2017 1:26 am

והנה דוגמא מבית המשפט, שלמרות שכבר ניתן היתר בניה, ניתן צו מניעה שלא לבנות, מחמת טענה קניינית:

היתר בניה אינו מעיד על בעלות.GIF
היתר בניה אינו מעיד על בעלות.GIF (20.3 KiB) נצפה 5006 פעמים

יעקב ו.
הודעות: 31
הצטרף: ב' אפריל 30, 2012 8:00 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי יעקב ו. » ה' פברואר 16, 2017 2:30 pm

השאלה העקרונית שיש כאן היא רק בנקודה אחת, והיא האם השכנים בבניין הם שכנים או שותפים. בהבנה פשוטה אין לשכן דבר עם השכן לידו מלבד יחסי שכנים, וכל אחד מהם קנה את דירתו בנפרד מהמוכר, ואין שום יחס בין הקניינים. והקניין הוא בגבולות החוק, וגם גבולות אלו אין דעת הקונה לקבל על עצמו אלא אם כן הוא מוכרח בדבר.
וכאן יש שאלה ללא החוק מי הוא בעל האויר הצמוד לדירה האם השכן מקומת הכניסה או בעל הדירה העליונה, ובזה אין שום טעם בעולם לשייך אותו לתחתון. אלא שבחוק כתוב שהשימוש בגג הבניין שייך לכל השכנים, ואין לזה שום קשר לעניין זכויות הבנייה, ואין השכנים יכולים לבנות שם על פי שום חוק, ומה שיש להם הוא שימוש בצורה שהוא כיום, ואם כן הוא קניין פרות ולא קניין הגוף.

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ה' פברואר 16, 2017 2:38 pm

יעקב ו. כתב:השאלה העקרונית שיש כאן היא רק בנקודה אחת, והיא האם השכנים בבניין הם שכנים או שותפים. בהבנה פשוטה אין לשכן דבר עם השכן לידו מלבד יחסי שכנים, וכל אחד מהם קנה את דירתו בנפרד מהמוכר, ואין שום יחס בין הקניינים.

אם כן של מי כל הרכוש המשותף חוץ מהדירות עצמם? חדר מדרגות, חדר הסקה, וכו'?

יעקב ו. כתב:והקניין הוא בגבולות החוק, וגם גבולות אלו אין דעת הקונה לקבל על עצמו אלא אם כן הוא מוכרח בדבר.

לא הבנתי מה ענין הכרח לכאן. יש כאן רכוש משותף מחוץ לדירות, והשאלה למי הוא שייך. ובזה אזלינן בתר המנהג.

יעקב ו. כתב:וכאן יש שאלה ללא החוק מי הוא בעל האויר הצמוד לדירה האם השכן מקומת הכניסה או בעל הדירה העליונה, ובזה אין שום טעם בעולם לשייך אותו לתחתון.

מה הקשר בין 'אויר הצמוד לדירה' לבין גג. אלו שני נושאים שונים.

יעקב ו. כתב:אלא שבחוק כתוב שהשימוש בגג הבניין שייך לכל השכנים, ואין לזה שום קשר לעניין זכויות הבנייה, ואין השכנים יכולים לבנות שם על פי שום חוק, ומה שיש להם הוא שימוש בצורה שהוא כיום, ואם כן הוא קניין פרות ולא קניין הגוף.

בחוק לא כתוב שהשימוש שלהם. בחוק כתוב שהוא שלהם לגמרי. האיסור לבנות הוא לא קשור לזכויות - הוא איסור חוקי מחמת חוקי התכנון (למשל, כמו שאסור להרעיש בצורה חריגה בשעות המנוחה, למרות שהפעולה היא בבית שלך הפרטי). וגם אם יש לך גג שלך לחלוטין, ללא שום שכנים, לא תוכל לבנות אם אין אחוזי בנייה. אין לזה שום קשר לבעלות. הבעלות היא בעלות גמורה של כל שכן ושכן.

זה לשון החוק (חוק המקרקעין):
‏55.‏ (א)‏ לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית ‏משותף.‏

ובהגדרות שם:
‏"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, ‏הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים ‏וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה ‏מסויימת.‏

יעקב ו.
הודעות: 31
הצטרף: ב' אפריל 30, 2012 8:00 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי יעקב ו. » ה' פברואר 16, 2017 3:58 pm

מעט דבש כתב:
יעקב ו. כתב:השאלה העקרונית שיש כאן היא רק בנקודה אחת, והיא האם השכנים בבניין הם שכנים או שותפים. בהבנה פשוטה אין לשכן דבר עם השכן לידו מלבד יחסי שכנים, וכל אחד מהם קנה את דירתו בנפרד מהמוכר, ואין שום יחס בין הקניינים.

אם כן של מי כל הרכוש המשותף חוץ מהדירות עצמם? חדר מדרגות, חדר הסקה, וכו'?
גם חדר המדרגות לא ממש שייך לכולם לשנות אותו, ואם כל השכנים יתאגדו לבטל את חדר המדרגות של הקומה העליונה ולפתוח שם חנות, ודאי לא יעלה על הדעת שהוא שלהם בשביל זה. אלא הוא שם רק לשימוש, ונראה שדיני השינוי בו הוא כמו המבואות בב"ב י"א וכל אחד בצמוד לדירתו. ועיקר הבעלות הוא כמו בתי כנסיות של כפרים.

יעקב ו. כתב:והקניין הוא בגבולות החוק, וגם גבולות אלו אין דעת הקונה לקבל על עצמו אלא אם כן הוא מוכרח בדבר.

לא הבנתי מה ענין הכרח לכאן. יש כאן רכוש משותף מחוץ לדירות, והשאלה למי הוא שייך. ובזה אזלינן בתר המנהג.
המנהג אינו מורה כלום ביחס לבניה בגג. וברור שכל שכן בונה באויר הצמוד לדירתו מהצד, ולא היה אדם מעולם שתבע שכן בעל זכויות בניה גדולות יותר.

יעקב ו. כתב:וכאן יש שאלה ללא החוק מי הוא בעל האויר הצמוד לדירה האם השכן מקומת הכניסה או בעל הדירה העליונה, ובזה אין שום טעם בעולם לשייך אותו לתחתון.

מה הקשר בין 'אויר הצמוד לדירה' לבין גג. אלו שני נושאים שונים.
אין שום חילוק בין אויר הצמוד לדירה מהצד או מהגג.

יעקב ו. כתב:אלא שבחוק כתוב שהשימוש בגג הבניין שייך לכל השכנים, ואין לזה שום קשר לעניין זכויות הבנייה, ואין השכנים יכולים לבנות שם על פי שום חוק, ומה שיש להם הוא שימוש בצורה שהוא כיום, ואם כן הוא קניין פרות ולא קניין הגוף.

בחוק לא כתוב שהשימוש שלהם. בחוק כתוב שהוא שלהם לגמרי. האיסור לבנות הוא לא קשור לזכויות - הוא איסור חוקי מחמת חוקי התכנון (למשל, כמו שאסור להרעיש בצורה חריגה בשעות המנוחה, למרות שהפעולה היא בבית שלך הפרטי). וגם אם יש לך גג שלך לחלוטין, ללא שום שכנים, לא תוכל לבנות אם אין אחוזי בנייה. אין לזה שום קשר לבעלות. הבעלות היא בעלות גמורה של כל שכן ושכן.
אתה צריך להגדיר מה בדיוק המשמעות ב'שלהם', ומי שאינו יכול לשנות את צורת המקום גם בעלות אין לו. ושינוי המקום גם על פי חוק שייך לעליון לחוד, וודאי שכך הוא על פי דין תורה.
זה לשון החוק (חוק המקרקעין):
‏55.‏ (א)‏ לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית ‏משותף.‏
על פי החוק זכויות השכנים הוא על פי חלקם בבניין המשותף
ובהגדרות שם:
‏"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, ‏הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים ‏וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה ‏מסויימת.‏

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ה' פברואר 16, 2017 4:04 pm

יעקב ו. כתב:שינוי המקום גם על פי חוק שייך לעליון לחוד, וודאי שכך הוא על פי דין תורה.

מה המקור לזה? אתה יכול לצטט לי כזה חוק? לפי הידוע לי זה לא נכון. גם השכן למטה יכול לבנות על חלקו בגג. רק תהיה לו בעיה, איך יכנס לשם. אם רשויות התכנון יאשרו לו מדרגות חיצוניות - לא תהיה לו שום בעיה.

ואם לא יאשרו כניסה חיצונית (בגלל בעיה תכנונית - בלי קשר לבעלות!), תהיה לו בעיה להכנס לשם. אבל בגלל זה אין זה אומר שזה לא שלו (במקרה של ד' שדות מ-ד' רוחות - השדה הפנימית אינה של הפנימי, כיון שצריך לפרוח באויר כדי להכנס?).

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ה' פברואר 16, 2017 4:12 pm

יעקב ו. כתב:גם חדר המדרגות לא ממש שייך לכולם לשנות אותו, ואם כל השכנים יתאגדו לבטל את חדר המדרגות של הקומה העליונה ולפתוח שם חנות, ודאי לא יעלה על הדעת שהוא שלהם בשביל זה. אלא הוא שם רק לשימוש, ונראה שדיני השינוי בו הוא כמו המבואות בב"ב י"א וכל אחד בצמוד לדירתו. ועיקר הבעלות הוא כמו בתי כנסיות של כפרים.

למה שכל השכנים (כולם - כולל בעל הקומה העליונה, שגם לו חלק ברכוש המשותף כולו) לא יוכלו לעשות חנות למעלה? מי יפריע?

יעקב ו. כתב:המנהג אינו מורה כלום ביחס לבניה בגג. וברור שכל שכן בונה באויר הצמוד לדירתו מהצד, ולא היה אדם מעולם שתבע שכן בעל זכויות בניה גדולות יותר.

זכויות הבניה הן תמיד ביחס למגרש ('זכות בניה' - הכונה לגודל הבניה ביחס לגודל המגרש). וגם הן מתחלקות שוה בשוה בין השכנים. למה שיהיה לשכן אחד זכות יותר מהשני? איך בכלל נוצר מצב כזה?

יעקב ו. כתב:אתה צריך להגדיר מה בדיוק המשמעות ב'שלהם', ומי שאינו יכול לשנות את צורת המקום גם בעלות אין לו. ושינוי המקום גם על פי חוק שייך לעליון לחוד, וודאי שכך הוא על פי דין תורה.‏

הוא 'שלהם' לגמרי. זה שיש מניעה מצד רשויות התכנון לבנות בצורה מסויימת (למשל הם ימנעו ברוב המקרים כניסה חיצונית), זה לא גורע מבעלותם (זה כמו שיש להם דרישה בירושלים לחפות את הבנין באבן ירושלמית. כך יש להם דרישות אחרות בנוגע לצורת הבנין וגודלו. אין לזה קשר לבעלות).

הוה אמינא
הודעות: 887
הצטרף: ג' ינואר 14, 2014 2:08 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי הוה אמינא » ה' פברואר 16, 2017 9:23 pm

הפשטות והמקובל - כמו שכותב הרב מעט דבש.


מי שאומר אחרת הוא מחדש מסברתו ועליו הראיה.

יעקב ו.
הודעות: 31
הצטרף: ב' אפריל 30, 2012 8:00 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי יעקב ו. » ו' פברואר 17, 2017 12:32 am

מעט דבש כתב:
יעקב ו. כתב:שינוי המקום גם על פי חוק שייך לעליון לחוד, וודאי שכך הוא על פי דין תורה.

מה המקור לזה? אתה יכול לצטט לי כזה חוק? לפי הידוע לי זה לא נכון. גם השכן למטה יכול לבנות על חלקו בגג. רק תהיה לו בעיה, איך יכנס לשם. אם רשויות התכנון יאשרו לו מדרגות חיצוניות - לא תהיה לו שום בעיה.

ואם לא יאשרו כניסה חיצונית (בגלל בעיה תכנונית - בלי קשר לבעלות!), תהיה לו בעיה להכנס לשם. אבל בגלל זה אין זה אומר שזה לא שלו (במקרה של ד' שדות מ-ד' רוחות - השדה הפנימית אינה של הפנימי, כיון שצריך לפרוח באויר כדי להכנס?).



אין שום אפשרות להוציא אישור בניה חוץ מהעליון, וכיון שהפיקוח העירוני יהרוס בניה ללא אישור, לא שייך לומר שניתן לבנות על פי חוק.
במקום שיש בעלות לא ניתן להפקיעה על ידי חוסר גישה, ואילו כאן מתגלה הדבר שמתחילה אין בעלות כלל, כיון שאין על מה.

הוה אמינא
הודעות: 887
הצטרף: ג' ינואר 14, 2014 2:08 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי הוה אמינא » ו' פברואר 17, 2017 12:36 am

זה טעות בפקרטיקה.
יש יותר ויותר ערים ושכונות שמקדמים בניה לדירות חדשות, אם באופן של תמ"א 38 ואם באופן פרטי שכל השכנים שותפים בדירות החדשות ומתחלקים ברווח.
וא"א לומר שהשתנה גדר הבעלות של הגג ע"י רשיון כזה.
אפשר רק להבין שגם כשלא היה היכי תימצי של רשיון לאחרים מלבד העליון, זה לא היה חסרון בבעלות של היתר, אלא חוסר אופציה טכנית למימוש.

יעקב ו.
הודעות: 31
הצטרף: ב' אפריל 30, 2012 8:00 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי יעקב ו. » ו' פברואר 17, 2017 12:47 am

מעט דבש כתב:
יעקב ו. כתב:גם חדר המדרגות לא ממש שייך לכולם לשנות אותו, ואם כל השכנים יתאגדו לבטל את חדר המדרגות של הקומה העליונה ולפתוח שם חנות, ודאי לא יעלה על הדעת שהוא שלהם בשביל זה. אלא הוא שם רק לשימוש, ונראה שדיני השינוי בו הוא כמו המבואות בב"ב י"א וכל אחד בצמוד לדירתו. ועיקר הבעלות הוא כמו בתי כנסיות של כפרים.

למה שכל השכנים (כולם - כולל בעל הקומה העליונה, שגם לו חלק ברכוש המשותף כולו) לא יוכלו לעשות חנות למעלה? מי יפריע?

כוונתי הייתה שהעליון מתנגד, אלא שעל פי חוק די בשני שליש מהדיירים, ומכאן שגם לשני שליש אין בעלות ממש.

יעקב ו. כתב:המנהג אינו מורה כלום ביחס לבניה בגג. וברור שכל שכן בונה באויר הצמוד לדירתו מהצד, ולא היה אדם מעולם שתבע שכן בעל זכויות בניה גדולות יותר.

זכויות הבניה הן תמיד ביחס למגרש ('זכות בניה' - הכונה לגודל הבניה ביחס לגודל המגרש). וגם הן מתחלקות שוה בשוה בין השכנים. למה שיהיה לשכן אחד זכות יותר מהשני? איך בכלל נוצר מצב כזה?

הזכויות על פי חוק הם ביחס לחלק בשותפות וכך למי הבית גדול יותר יש לו יותר זכויות, ומעולם לא מצינו שבעל דירת חמשה חדרים ללא זכויות בניה, יתבע את בעל דירת שני חדרים על הוצאת אישור בניה. והוא על אף שעל פי חוק הדבר כן ניתן לתביעה, אלא שאין לחוק הזה טעם חוץ מצרות עין, והמנהג מתנגד לתביעה כזאת.

יעקב ו. כתב:אתה צריך להגדיר מה בדיוק המשמעות ב'שלהם', ומי שאינו יכול לשנות את צורת המקום גם בעלות אין לו. ושינוי המקום גם על פי חוק שייך לעליון לחוד, וודאי שכך הוא על פי דין תורה.‏

הוא 'שלהם' לגמרי. זה שיש מניעה מצד רשויות התכנון לבנות בצורה מסויימת (למשל הם ימנעו ברוב המקרים כניסה חיצונית), זה לא גורע מבעלותם (זה כמו שיש להם דרישה בירושלים לחפות את הבנין באבן ירושלמית. כך יש להם דרישות אחרות בנוגע לצורת הבנין וגודלו. אין לזה קשר לבעלות).


החיפוי הוא בצורת הבניה, ואילו בניה ללא אישור מיועדת להריסה.
בהוספת יחידות דיור יש שינוי מהותי בזכויות הבניה בקרקע, וכעת יש לקרקע צורה אחרת לגמרי, והוא משנה את כל צורת הבעלות שיש כאן. ולכן אין אפשרות לדמות מקום שניתן אישור להוספת יחידות דיור, כמו בתמא 38, למקום שהדבר לא ניתן שאז יש כאן רק אפשרות של הרחבת הדירות הקיימות.

יעקב ו.
הודעות: 31
הצטרף: ב' אפריל 30, 2012 8:00 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי יעקב ו. » ו' פברואר 17, 2017 1:02 am

הוה אמינא כתב:זה טעות בפקרטיקה.
יש יותר ויותר ערים ושכונות שמקדמים בניה לדירות חדשות, אם באופן של תמ"א 38 ואם באופן פרטי שכל השכנים שותפים בדירות החדשות ומתחלקים ברווח.
וא"א לומר שהשתנה גדר הבעלות של הגג ע"י רשיון כזה.
אפשר רק להבין שגם כשלא היה היכי תימצי של רשיון לאחרים מלבד העליון, זה לא היה חסרון בבעלות של היתר, אלא חוסר אופציה טכנית למימוש.



משמעות תמא 38 הוא שהבניין עומד להריסה ובנייה מחדש, ובזה הנידון הוא על הקרקע והוא אכן משותף. אלא שכל עוד הבניין עומד אין כאן שותפות כלל.
גם בתמא 38 יש מקום גדול לדון האם הרוב יכול לכפות הריסה על פי דין תורה, ואמנם החוק מתיר, אלא שהחוק מתיר גם דברים אחרים. ולמשל בניית מעלית בניגוד לדעת המיעוט ואפילו בכפייה וגם המיעוט יהיה מחויב לשלם עליו. והוא ודאי נגד דין תורה.
במקום שכל השכנים החליטו לבנות על הגג, והוא נגד רצון הדייר העליון, נראה שהוא נגד דין תורה, ובמשנה נפסק שהוא שייך לקרוב אליו. ואמנם גזלה מדין תורה יתכן שאין כאן, כיון שהוא בחלל העולם, אלא שהוא ודאי קרוב לכך.
ומה שבחוק כתוב שהוא רכוש משותף, לא נראה שבכוח החוק יש להקנות דבר שמעולם לא היה קנוי לכל דיירי הבניין. ובפרט שגם על פי חוק אין הכוונה לאפשרות בניה בד"כ.

הוה אמינא
הודעות: 887
הצטרף: ג' ינואר 14, 2014 2:08 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי הוה אמינא » ו' פברואר 17, 2017 1:05 am

היתכן שאישורי בניה או אי אישורי בניה ישנו מצב של בעלות קניינית בעצם?
הרי אופני האישורים משתנים, וזה דבר גמיש למדי, עיר או שכונה שלא היו מאשרים שם בניה אלא דנים את הבונה להריסה, וכעת משנים את המדיניות ומאשרים בניה. האם השתנה הבעלות של גג שכזה בכדי ללא מעשי קנין?!
ברור שקנינית זה היה שייך גם קודם לכל השכנים, כשקנו על דעת שותפות. הגם שהיו מוגבלים מחמת כוח חיצון בשימושיהם באותם חלקים או גגות משותפים.


אלא אם כן בתים שנבנו לפני תחולת וחקיקת חוק בתים משותפים וקנו על דעת סוגיות "הבית והעליה", שלעליון לבדו באופן בלעדי יש את קומה שניה וכל מה שמעליה עד רום רקיעא, וכל החצר כולה שייכת רק לתחתון. בזה אני מודה לך וכמדו' שכך פוסקים בתי הדין, שבזה אין הבניה למעלה של כולם אלא רק של העליון, אא"כ העיריה נותנת דוקא לכולם יחד ואכמ"ל בציורים מסובכים.

מהיכן שאבת את ההגדרה המעניינת שתמא38 זה "פינוי בינוי" - לא קרב זה אל זה עד כל הלילה ועוד חצי היום שלאחריו. כנלע"ד פשוט.

יעקב ו.
הודעות: 31
הצטרף: ב' אפריל 30, 2012 8:00 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי יעקב ו. » ו' פברואר 17, 2017 1:19 am

אני לא רואה טעם למה חוק הבתים המשותפים אמור לשנות את צורת הקניין כל עוד הבניין עומד על תילו. וכנ"ל ששכנים אינם שותפים, ואין קשר בין שכנות לשותפות, ושותפות הוא בעלות חלקית, ומעולם לא הייתה חלקיות בעיקר הבעלות של כל שכן על דירתו.
תמא 38 גם אם הוא לא הריסה ממש, הוא כמו הריסה כיון שכל הבניין מקבל צורה אחרת. וכמו שהדבר ברור שבמקום שיש זכות בנייה לבית של קומה אחת ועשו שינוי תבע לבניין מרובה קומות, שהוא שינוי במהות הקרקע, והעושה כן בקרקע חברו יש לו זכויות של יורד לשדה חברו, כך הוא גם בשינוי בהוספה של יחידת דיור אחת, ויש בו יצירה חדשה שלא הייתה כאן קודם. ובזה יש צורך לדון מחדש מי הוא בעל הזכויות בדבר הזה. ובדרך פשרה יש מקום לומר שהוא שייך לכלל דיירי הבניין.

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ו' פברואר 17, 2017 1:25 am

אתה שוב ושוב מערבב בין שני נושאים; החלק הקנייני והחלק התכנוני. או בשפה משפטית: חוק המקרקעין, וחוק תכנון ובניה.

יעקב ו. כתב:כוונתי הייתה שהעליון מתנגד, אלא שעל פי חוק די בשני שליש מהדיירים, ומכאן שגם לשני שליש אין בעלות ממש.

זו טעות. החוק לא קובע ששני שליש מהדיירים גוזלים את חלקו של השליש האחר ברכוש המשותף. החוק קובע, ששני שליש יכולים לתת חלק מהרכוש המשותף לפלוני, והאחרים יקבלו תשלום תמורתו ('תשלומי איזון'). הוי אומר: הבעלות היא בעלות גמורה, רק שע"פ חוק, לרוב השותפים יש זכות למכור חלק מנכסי השותפות לאחר.

זה לשון החוק (חוק המקרקעין):
‏71ב.‏ ..רשאים ‏מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, ‏להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם ‏בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה...
‏(ב)‏ לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה ‏יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.‏
‏(ג)‏ בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו ‏בנין.‏
‏(ד)‏ נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה ‏בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ‏ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו ‏היחסי ברכוש המשותף.


יעקב ו. כתב:הזכויות על פי חוק הם ביחס לחלק בשותפות וכך למי שהבית גדול יותר יש לו יותר זכויות, ומעולם לא מצינו שבעל דירת חמשה חדרים ללא זכויות בניה, יתבע את בעל דירת שני חדרים על הוצאת אישור בניה. והוא על אף שעל פי חוק הדבר כן ניתן לתביעה, אלא שאין לחוק הזה טעם חוץ מצרות עין, והמנהג מתנגד לתביעה כזאת.

יש כאן ערבוב מושגים מעולם התכנון. 'זכויות בניה' הן זכויות שניתנות למגרש כולו, הן זכות לכל דבר, ומתחלקות בין כל הדיירים בנכס, לפי חלקם בנכס.
'אישור בניה' - או בלשון המקובלת: 'היתר בניה' כפוף לשיקולים תכנוניים. לכן יתכן שלדירה אחת יאשרו לבנות, ולדירה שניה לא. זה לא אומר שיש לבעל הדירה שקיבל אישור יותר זכויות בנכס. הוא סה"כ בונה לפי חלקו ב'זכויות הבניה'.
במקרה שאכן הוא מנצל את זכויות הבניה יותר מחלקו, בהחלט אפשר לתבוע אותו, גם חוקית (ראה הציטוט לעיל - אסור לתת רשות להרחבת דירה אם היא פוגעת בזכויות הבניה של אחד הדיירים).

יעקב ו. כתב:החיפוי הוא בצורת הבניה, ואילו בניה ללא אישור מיועדת להריסה.

לא הבנתי. אם כן גם וילה פרטית אין לבעה"ב בעלות גמורה, כיון שאם יבנה ללא אישור, יהרסו לו.
ההריסה על פי חוק התכנון אין לה שום קשר לבעלות. היא החלטה תכנונית נטו (למשל משום שהקומה הנוספת שנבנתה ללא היתר מסתירה את הנוף).

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ו' פברואר 17, 2017 1:32 am

יעקב ו. כתב:אין שום אפשרות להוציא אישור בניה חוץ מהעליון, וכיון שהפיקוח העירוני יהרוס בניה ללא אישור, לא שייך לומר שניתן לבנות על פי חוק.
במקום שיש בעלות לא ניתן להפקיעה על ידי חוסר גישה, ואילו כאן מתגלה הדבר שמתחילה אין בעלות כלל, כיון שאין על מה.

זו טעות. בהחלט אפשר להוציא אישור בניה ליחידות דיור נוספות על הגג, גם לשכן התחתון, ואני מכיר מקרוב דברים כאלו. כל הבעיה היא כשנוצלו אחוזי הבניה של המגרש, שאז הועדות אינן מאשרות בניית יחידות דיור נוספות, אבל בהרחבת דירות קיימות הן מקילות, ואז באופן טכני רק השכן העליון יכול לנצל זאת. אבל שוב, אין לזה קשר לבעלות.

בכלל לא הבנתי למה המבחן שלך לבעלות היא בנייה. אולי הדירה שלי היא גם לא שלי, כיון שאני לא יכול לקיים בה חנות בלי אישור מהעירייה לשימוש חורג?
זה שהרשויות מסיבות שלהם לא מתירות בנייה בגג, זה לא אומר שהגג לא שלי. זה כמו שאסור לנסוע בכביש בניגוד לחוקי התנועה. אין לזה שום קשר לבעלות.
נערך לאחרונה על ידי מעט דבש ב ג' דצמבר 12, 2017 1:02 am, נערך 2 פעמים בסך הכל.

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ו' פברואר 17, 2017 1:34 am

הוה אמינא כתב:מהיכן שאבת את ההגדרה המעניינת שתמא38 זה "פינוי בינוי" - לא קרב זה אל זה עד כל הלילה ועוד חצי היום שלאחריו. כנלע"ד פשוט.

תמ"א 38 כוללת כמה אפשרויות, שאחת מהן היא 'פינוי בינוי'.

יעקב ו.
הודעות: 31
הצטרף: ב' אפריל 30, 2012 8:00 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי יעקב ו. » ו' פברואר 17, 2017 1:43 am

מעט דבש כתב:אתה שוב ושוב מערבב בין שני נושאים; החלק הקנייני והחלק התכנוני. או בשפה משפטית: חוק המקרקעין, וחוק תכנון ובניה.

יעקב ו. כתב:כוונתי הייתה שהעליון מתנגד, אלא שעל פי חוק די בשני שליש מהדיירים, ומכאן שגם לשני שליש אין בעלות ממש.

זו טעות. החוק לא קובע ששני שליש מהדיירים גוזלים את חלקו של השליש האחר ברכוש המשותף. החוק קובע, ששני שליש יכולים לתת חלק מהרכוש המשותף לפלוני, והאחרים יקבלו תשלום תמורתו ('תשלומי איזון'). הוי אומר: הבעלות היא בעלות גמורה, רק שע"פ חוק, לרוב השותפים יש זכות למכור חלק מנכסי השותפות לאחר.

זה לשון החוק (חוק המקרקעין):
‏71ב.‏ ..רשאים ‏מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, ‏להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם ‏בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה...
‏(ב)‏ לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה ‏יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.‏
‏(ג)‏ בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו ‏בנין.‏
‏(ד)‏ נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה ‏בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ‏ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו ‏היחסי ברכוש המשותף.



הנידון למעלה היה לעניין שינוי החדר מדרגות, ובזה גם לרוב אין זכות להצמיד אותו לדייר מסוים על חשבון דייר אחר. ומזה הבאתי ראיה שאין כאן בעלות לשינוי, אלא רק בעלות מוגבלת, ובשביל שינוי יש צורך בהחלטה של כולם, ולא כרכוש משותף.

יעקב ו. כתב:הזכויות על פי חוק הם ביחס לחלק בשותפות וכך למי שהבית גדול יותר יש לו יותר זכויות, ומעולם לא מצינו שבעל דירת חמשה חדרים ללא זכויות בניה, יתבע את בעל דירת שני חדרים על הוצאת אישור בניה. והוא על אף שעל פי חוק הדבר כן ניתן לתביעה, אלא שאין לחוק הזה טעם חוץ מצרות עין, והמנהג מתנגד לתביעה כזאת.

יש כאן ערבוב מושגים מעולם התכנון. 'זכויות בניה' הן זכויות שניתנות למגרש כולו, הן זכות לכל דבר, ומתחלקות בין כל הדיירים בנכס, לפי חלקם בנכס.
'אישור בניה' - או בלשון המקובלת: 'היתר בניה' כפוף לשיקולים תכנוניים. לכן יתכן שלדירה אחת יאשרו לבנות, ולדירה שניה לא. זה לא אומר שיש לבעל הדירה שקיבל אישור יותר זכויות בנכס. הוא סה"כ בונה לפי חלקו ב'זכויות הבניה'.
במקרה שאכן הוא מנצל את זכויות הבניה יותר מחלקו, בהחלט אפשר לתבוע אותו, גם חוקית (ראה הציטוט לעיל - אסור לתת רשות להרחבת דירה אם היא פוגעת בזכויות הבניה של אחד הדיירים).

על פי חוק אכן יש אפשרות לבעל הדירה הגדול לתבוע, והוא שאמרתי שהוא חסר הגיון והגינות, ובעל החמשה חדרים אינו מפסיד כלום מבניית שכנו, ובכל זאת תובע כיון שהוא יכול, ולא כך נהוג בין מקיימי דין תורה. ועל פי דרך הישר מי שיכול לקבל היתר בנייה הוא גם בעל הזכויות הבנייה הבלעדי, ואין לשכנים האחרים כלום אתו בזה. אלא אם כן הוא גורע זכויות קיימות של אחרים, שבזה ודאי צריכים להתפשר ביניהם.

יעקב ו. כתב:החיפוי הוא בצורת הבניה, ואילו בניה ללא אישור מיועדת להריסה.

לא הבנתי. אם כן גם וילה פרטית אין לבעה"ב בעלות גמורה, כיון שאם יבנה ללא אישור, יהרסו לו.
ההריסה על פי חוק התכנון אין לה שום קשר לבעלות. היא החלטה תכנונית נטו (למשל משום שהקומה הנוספת שנבנתה ללא היתר מסתירה את הנוף).



עיקר החילוק הוא שבוילה אין כאן בעלי זכויות אחרים, ולעומת זאת כאן מותר לשכנים לכוף על קיום המצב הקיים, וצורת הבעלות היא על פי מה שיש כעת ולא על פי מה שניתן ליצור מחדש.

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ו' פברואר 17, 2017 1:51 am

נדמה לי שהויכוח מוצה. יש כאן כמה הנחות יסוד שאנו חלוקים עליהם, ואין טעם לחזור עליהם שוב.

בכל אופן, למי שמעניין אותו החלק המשפטי בנושא היחס של חוקי התכנון לחוקי הקניין
(שכאמור באשכול כאן, התקבל למנהג המדינה, וכנהוג בכל בתי הדין, שהרכוש המשותף בנכס שייך לכל הדיירים, ויש לכך השלכות רבות),
מצ"ב מאמר שמנתח את המצב החוקי בזה.


יעקב ו.
הודעות: 31
הצטרף: ב' אפריל 30, 2012 8:00 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי יעקב ו. » ו' פברואר 17, 2017 1:51 am

מעט דבש כתב:
יעקב ו. כתב:אין שום אפשרות להוציא אישור בניה חוץ מהעליון, וכיון שהפיקוח העירוני יהרוס בניה ללא אישור, לא שייך לומר שניתן לבנות על פי חוק.
במקום שיש בעלות לא ניתן להפקיעה על ידי חוסר גישה, ואילו כאן מתגלה הדבר שמתחילה אין בעלות כלל, כיון שאין על מה.

זו טעות. בהחלט אפשר להוציא אישור בניה ליחידות דיור נוספות על הגג, גם לשכן התחתון, ואני מכיר מקרוב דברים כאלו. כל הבעיה היא כשנוצלו אחוזי הבניה של המגרש, שאז הועדות אינן מאשרות בניית יחידות דיור נוספות, אבל בהרחבת דירות קיימות הן מקילות, ואז באופן טכני רק השכן העליון יכול לנצל זאת. אבל שוב, אין לזה קשר לבעלות.

בכלל לא הבנתי למה המבחן שלך לבעלות היא בנייה. אולי הדירה שלי היא גם לא שלי, כיון שאני לא יכול בה חנות בלי אישור מהעירייה לשימוש חורג? זה שהרשויות מסיבות שלהם לא מתירות בנייה בגג, זה לא אומר שהגג לא שלי. זה כמו שאסור לנסוע בכביש בניגוד לחוקי התנועה. אין לזה שום קשר לבעלות.


שוב, האויר הצמוד לכל דירה הוא בעצמו חלל העולם שאין עליו בעלות מצד עצמו, ולכן לא יתכן שהחוק יכניס לו משמעות כל שלא ניתן לעשות איתו דבר. וכיון שבדרך כלל אחוזי הבנייה מנוצלים, אם כן גם על פי חוק אין כאן אפשרות תביעה של בעלי הדירות התחתונות. ומה שבעל הדירה העליונה עושה שלא על פי חוק, הוא ודאי לא עניין שלהם.

יעקב ו.
הודעות: 31
הצטרף: ב' אפריל 30, 2012 8:00 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי יעקב ו. » ו' פברואר 17, 2017 1:53 am

אכן העניין מוצה, והבוחר יבחר.

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ו' פברואר 17, 2017 2:11 am

על היסודות כבר כתבתי שאין טעם להתווכח.

אבל יש כאן נקודה לא ברורה לאורך כל האשכול - מדוע הינך מגדיר את שטח הגג כ'אויר'?
הנידון הוא על ה'שטח'. בדיוק כמו שיש שטח של קרקע, יש שטח בגג.

וכשהחוק מגדיר את הבעלות על הגג - אין הכונה ל'אויר', אלא ל'שטח' הגג, שהוא שייך לכל השכנים.

וממילא אין הבדל בין שותפות בקרקע, לשותפות בגג.

ואמנם על פי החוק, הדייר התחתון לא יכול לחפור בקרקע ללא הסכמת השכנים - כיון שהקרקע משותפת;
והדייר העליון לא יכול לבנות - כיון שהגג (שטח הגג) משותף.

יעקב ו.
הודעות: 31
הצטרף: ב' אפריל 30, 2012 8:00 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי יעקב ו. » ו' פברואר 17, 2017 9:03 am

זה חוזר שוב שנידון היסודי האם הם שכנים או שותפים, וכנ"ל שתמוה לומר שיש כאן שותפות, ואם כן הוא חלל שאין עליו בעלות. ומה שבחוזה כתוב שהוא לשימוש כל השכנים הוא קניין פירות לחוד, ופירות אלו עדיין יש להם מקום על הגג החדש, וכנ"ל.

הוה אמינא
הודעות: 887
הצטרף: ג' ינואר 14, 2014 2:08 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי הוה אמינא » ו' פברואר 17, 2017 11:58 am

זה לא רק "בחוזה כתוב לשימוש". זה רשום בבעלות בטאבו.

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ו' פברואר 17, 2017 12:28 pm

מתחילה כתבת:
יעקב ו. כתב:לענ"ד דברי הרב ברוורמן בטעות יסודם, ואין לו בסיס לא בחוק ולא בהלכה. על פי חוק אין השכנים יכולים לתבוע כלום מהבונה על גג הבניין כל שהוא לא על חשבון אחוזי הבניה שלהם.

בשלמא 'בהלכה', לא נראה לך מסברא שיתכן מצב כזה שיהיו שותפים ברכוש המשותף (כל דבריך נובעים מקביעה יסודית אחת, ש'שכנים אינם שותפים', ועל סמך זה כל ההגדרות שבנית). ניחא.

אבל לומר שאין זכות 'בחוק', זה מוזר לקבוע כזה דבר, בזמן שבבית משפט שפועלים לפי חוק זה ודאי אפשר לתבוע את חלק הבעלות בגג, אפילו הוא דייר אחד מתוך מאתיים, וגם אם אינו יכול לבנות כלום על הגג, מחמת שאין לו היתר בניה לכך (ולכל הפחות אם רוב הדיירים מסכימים להצמיד את הגג לאחד מן הדיירים, יקבל אותו דייר 'תשלומי איזון', אבל אין אפשרות להפקיע בעלותו לגמרי).

וההוכחה שאין לו בעלות, מכך שאין לו אישור לבנות, היא הכנסה בכוח של 'חוק התכנון ובניה' שאין לו קשר לענין, כמו שהסבירו בבית המשפט פעמים רבות.

ובקיצור, בשביל לדעת מה כתוב בחוק (לצורך קביעת המנהג) צריך לראות איך בית המשפט מתייחס לזה, ולא יועיל לזה שיעור כללי 'בגדר החוק והמסתעף'.

יעקב ו.
הודעות: 31
הצטרף: ב' אפריל 30, 2012 8:00 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי יעקב ו. » ו' פברואר 17, 2017 2:30 pm

הוה אמינא כתב:זה לא רק "בחוזה כתוב לשימוש". זה רשום בבעלות בטאבו.


שוב, אם אתה הולך בדרך הזאת, על פי החוק ניתן לתבוע כל אחד מהשכנים שבנה, ולא דווקא את השכן שגר בקומה העליונה. ומה שלעליון יש יותר אפשרויות בניה, הוא בדיוק כמו שלבעל שני חדרים יש אופציה גדולה יותר מבעל החמשה חדרים. ובזה ודאי לא ניתן לומר שיש מנהג בדין תורה שמקיים את החוק בזה. אלא שאתה מחלק בין המנהג בזה למנהג בזה, ואם כן כבר הוצאת את החוק מהמנהג, והוא נעשה חסר משמעות הלכתית.

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ו' פברואר 17, 2017 2:43 pm

אני לא כל כך מבין את הנידון.

אם יש מגרש, שעד היום היה בנוי ב-60% משטחו, והיום באו והוסיפו עוד 30% אחוזי בניה.

אחוזים אלו, אינם מוגדרים למקום מסויים דוקא; אחוזים אלו שייכים לכל בעלי המגרש.

הלך אחד מבעלי הדירות, וביקש אישור לעוד שלשה חדרים. נמצא שמשתמש נניח ב-20% מתוך אחוזי הבניה הנוספים שאישרו.

יש כאן הפסד גמור לכל שאר הבעלים, שאם ירצו הם לבנות, לא יישארו להם אלא 10% מתוך אחוזי הבניה, וממילא לא יוכלו לבנות הרבה (וגם אם כיום אין להם אפשרות טכנית לבנות, משום שלא יינתן להם אישור במצב התכנוני הקיים, הרי בהחלט ייתכן שבעתיד כן יאשרו להם לבנות).

למה אי אפשר לתבוע כזה דבר בדין תורה?

הנה למשל, ראה כאן:

עמק המשפט - אחוזי בניה.GIF
עמק המשפט - אחוזי בניה.GIF (9.38 KiB) נצפה 4889 פעמים


========

כל זה ביחס ל'אחוזי הבניה'.

אבל כבר כתבתי, שיש הבדל בין הרחבת דירה באויר, לבין בניה בגג.

הרחבה של דירה (שאינה בקומה ראשונה), באמת אינה לוקחת 'שטח', שהרי היא באויר. והוא נידון שונה מהבעלות על הגג שהוא 'שטח', והגג עצמו שייך לכולם.

רק אתה החלטת להגדיר גם את הגג כ'אויר' כיון שלא נראה לך ששייך לומר שהם שותפים בשטח הגג ממש. וזו סברא עצמית שלך, שלא שמענו עליה בלתי היום.
נערך לאחרונה על ידי מעט דבש ב ו' פברואר 17, 2017 2:52 pm, נערך פעם 1 בסך הכל.

יעקב ו.
הודעות: 31
הצטרף: ב' אפריל 30, 2012 8:00 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי יעקב ו. » ו' פברואר 17, 2017 2:50 pm

מעט דבש כתב:מתחילה כתבת:
יעקב ו. כתב:לענ"ד דברי הרב ברוורמן בטעות יסודם, ואין לו בסיס לא בחוק ולא בהלכה. על פי חוק אין השכנים יכולים לתבוע כלום מהבונה על גג הבניין כל שהוא לא על חשבון אחוזי הבניה שלהם.

בשלמא 'בהלכה', לא נראה לך מסברא שיתכן מצב כזה שיהיו שותפים ברכוש המשותף (כל דבריך נובעים מקביעה יסודית אחת, ש'שכנים אינם שותפים', ועל סמך זה כל ההגדרות שבנית). ניחא.

אבל לומר שאין זכות 'בחוק', זה מוזר לקבוע כזה דבר, בזמן שבבית משפט שפועלים לפי חוק זה ודאי אפשר לתבוע את חלק הבעלות בגג, אפילו הוא דייר אחד מתוך מאתיים, וגם אם אינו יכול לבנות כלום על הגג, מחמת שאין לו היתר בניה לכך (ולכל הפחות אם רוב הדיירים מסכימים להצמיד את הגג לאחד מן הדיירים, יקבל אותו דייר 'תשלומי איזון', אבל אין אפשרות להפקיע בעלותו לגמרי).

וההוכחה שאין לו בעלות, מכך שאין לו אישור לבנות, היא הכנסה בכוח של 'חוק התכנון ובניה' שאין לו קשר לענין, כמו שהסבירו בבית המשפט פעמים רבות.

ובקיצור, בשביל לדעת מה כתוב בחוק (לצורך קביעת המנהג) צריך לראות איך בית המשפט מתייחס לזה, ולא יועיל לזה שיעור כללי 'בגדר החוק והמסתעף'.


עי' במה שכתבתי לר' הוה אמינא, וודאי כל הנידון כאן מתחילתו הוא בגדר החוק והמסתעף, כיון שרק הוא רלוונטי לדין תורה. והוא שאמרתי שבשביל קביעת המנהג בזה לא די בידיעה מה בית המשפט פוסק. ועוד כתבתי שהמשפט הטהור בזה הוא תמוה שמצד אחד הוא שותף ומצד שני הוא שכן, ואמנם שבבית משפט שההגדרה הפנימית של הדבר הוא חסר עניין והעיקר הוא התוצאה המעשית והיא מפורטת בחוק, ובשביל בית המשפט אין שום צורך ביותר מכך. אלא שבדין תורה הוא ודאי לא עניין שניתן להתעלם ממנו. ואין לנו אלא את כוח המנהג בזה, וכנ"ל.
מה שכתבתי שגם על פי חוק אין כאן תביעה, גם הוא כנ"ל שאין לכולם אפשרות לבנות אלא רק זכות בתשלומי איזון, ותשלומי איזון אלו הם רק באם לתובע אין אפשרות לבנות בעצמו ולהרחיב במידה שווה. ואם כן אין כאן בעלות של כל השכנים על המקום לצורך בנייה, אלא אך ורק בשביל תשלומים אלו שאין שום הכרח שיבואו לידי מימוש. ומי שאינו יכול להוציא אישור אי אפשר לומר שיש לו זכויות בניה במקום. וגם תשלומי האיזון ודאי אין ערכם כשווי ערך לבית בנוי, ואין בהם אלא פיצוי על זכות ערטילאית כל שהיא, והוא סכום נמוך יחסית.
[ובד"א, אמר לי אב"ד בביה"ד כאן, שבחוברת שם של הרב ברוורמן כתב סכומים מופרזים מאוד גם לשיטתו, וגם אם יח"ד נמכרת בנפרד, כיון שמדובר בטאבו משותף הוא מוריד מערך דירתו של המוכר, ואם כן המכירה היא על חשבונו, ואילו הערך עצמו הוא נמוך מאוד בשורה התחתונה.]

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ו' פברואר 17, 2017 2:55 pm

יעקב ו. כתב:אמר לי אב"ד בביה"ד כאן, שבחוברת שם של הרב ברוורמן כתב סכומים מופרזים מאוד גם לשיטתו, וגם אם יח"ד נמכרת בנפרד, כיון שמדובר בטאבו משותף הוא מוריד מערך דירתו של המוכר, ואם כן המכירה היא על חשבונו, ואילו הערך עצמו הוא נמוך מאוד בשורה התחתונה.

מי שאמר זאת, לא עיין בחוברת של הרב ברוורמן אלא מקופיא ממש.

הוא מקדיש פרק שלם, להוכיח שלא כדעת שמאים מסויימים שבאו לבי"ד וטענו שיש כאן ערך של בנייה רגילה.

ועל זה מאריך, להראות שהערך הרבה יותר נמוך, מחמת הסיבה שהזכרת, ומסיבות נוספות.

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ו' פברואר 17, 2017 2:58 pm

ולשאר דבריך, אגיב בצורה כללית, שמשום מה אינך יכול לקבל שיש שותפות עם תנאים מסויימים (למשל, שאי אפשר לחלק השותפות, או לבנות בשטח השותפות, אלא בתנאים מסויימים הנדרשים על פי חוק), ולכן הגעת לכל מיני הגדרות לא מקובלות.

========

ובכל אופן, גם אם נניח לחוק, מנהג בתי הדין היום אינו מנהג? אי אפשר לומר שעל דעת כן קנה דירתו?

כמדומני שרוב ככל בתי הדין נוקטים שהבעלות ברכוש המשותף היא בעלות גמורה לכל דבר וענין (אשמח לשמוע על בי"ד שנוקט לא כך).

יעקב ו.
הודעות: 31
הצטרף: ב' אפריל 30, 2012 8:00 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי יעקב ו. » ו' פברואר 17, 2017 3:04 pm

מעט דבש כתב:אני לא כל כך מבין את הנידון.

אם יש מגרש, שעד היום היה בנוי ב-60% משטחו, והיום באו והוסיפו עוד 30% אחוזי בניה.

אחוזים אלו, אינם מוגדרים למקום מסויים דוקא; אחוזים אלו שייכים לכל בעלי המגרש.

הלך אחד מבעלי הדירות, וביקש אישור לעוד שלשה חדרים. נמצא שמשתמש נניח ב-20% מתוך אחוזי הבניה הנוספים שאישרו.

יש כאן הפסד גמור לכל שאר הבעלים, שאם ירצו הם לבנות, לא יישארו להם אלא 10% מתוך אחוזי הבניה, וממילא לא יוכלו לבנות הרבה (וגם אם כיום אין להם אפשרות טכנית לבנות, משום שלא יינתן להם אישור במצב התכנוני הקיים, הרי בהחלט ייתכן שבעתיד כן יאשרו להם לבנות).

למה אי אפשר לתבוע כזה דבר בדין תורה?


תביעה בדין תורה על אחוזי בניה עתידיים, נראה שהוא דבר חסר שחר, ובמציאות הוא כמעט לא קיים, וודאי אין מנהג לגביו. ובדרך כלל לפחות בערים החדשות יש זכויות בניה לכל הדיירים שלא על חשבון הבנייה בגג. [לא ידוע לי על מקרה הפוך] ומי שבנה בגג שישים מטר לדוגמא, ואילו לשכן תחתיו יש רק שלושים מטר בניה, הפער ביניהם הוא לא יותר ממי שאין לו זכות בניה כלל.

הנה למשל, ראה כאן:

עמק המשפט - אחוזי בניה.GIF


========

כל זה ביחס ל'אחוזי הבניה'.

אבל כבר כתבתי, שיש הבדל בין הרחבת דירה באויר, לבין בניה בגג.

הרחבה של דירה (שאינה בקומה ראשונה), באמת אינה לוקחת 'שטח', שהרי היא באויר. והוא נידון שונה מהבעלות על הגג שהוא 'שטח', והגג עצמו שייך לכולם.

רק אתה החלטת להגדיר גם את הגג כ'אויר' כיון שלא נראה לך ששייך לומר שהם שותפים בשטח הגג ממש. וזו סברא עצמית שלך, שלא שמענו עליה בלתי היום.


מה משמעות 'שותפים בשטח הגג עצמו'? לאיזה עניין בדיוק הם שותפים בו? וסברת הרב ברוורמן לבעלות גמורה משותפת, הוא סברה שלא שמענו בלתי היום. אמנם בכל בתי הדין מתחשבים בחוק, אלא שהוא בעיקר בכוח המנהג, ולטעון שהבונה בגג הוא הגזלן, הם דברים דברים תמוהים [בלשון עדינה].

יעקב ו.
הודעות: 31
הצטרף: ב' אפריל 30, 2012 8:00 am

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי יעקב ו. » ו' פברואר 17, 2017 3:12 pm

מעט דבש כתב:ולשאר דבריך, אגיב בצורה כללית, שמשום מה אינך יכול לקבל שיש שותפות עם תנאים מסויימים (למשל, שאי אפשר לחלק השותפות, או לבנות בשטח השותפות, אלא בתנאים מסויימים הנדרשים על פי חוק), ולכן הגעת לכל מיני הגדרות לא מקובלות.

========

ובכל אופן, גם אם נניח לחוק, מנהג בתי הדין היום אינו מנהג? אי אפשר לומר שעל דעת כן קנה דירתו?

כמדומני שרוב ככל בתי הדין נוקטים שהבעלות ברכוש המשותף היא בעלות גמורה לכל דבר וענין (אשמח לשמוע על בי"ד שנוקט לא כך).



עד כמה שידוע לי הרב ווזנר נקט שהזכויות הוא לבעל הדירה העליונה, ואם כן מנהג מוחלטת בכ"מ אין כאן. וגם בזה כל שאין הסכמה ברורה בין הדיינים כולם, אם כן אין בזה שום משמעות. ועוד אמר לי האב"ד הנ"ל שמשתדלים מאוד לא להגיע לתביעה בזה, ולהסתפק בפיוס כל שהוא, והוא מהטעם הנ"ל שאין הדברים מוכרעים כ"כ בבירור
וכיון שלמעשה אכן אין הגדרות ברורות גם אין בזה הגדרות מקובלות, וודאי שכל אחד יכול לטעון קים לי ויעשה כהבנתו ולא ניתן לכפות בזה דבר. וכמובן שהעיקר לענד כנ"ל שהוא היותר מחוור בזה וכל חכם יעשה בדעת.

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ו' פברואר 17, 2017 3:16 pm

יעקב ו. כתב:בדרך כלל לפחות בערים החדשות יש זכויות בניה לכל הדיירים שלא על חשבון הבנייה בגג. [לא ידוע לי על מקרה הפוך] ומי שבנה בגג שישים מטר לדוגמא, ואילו לשכן תחתיו יש רק שלושים מטר בניה, הפער ביניהם הוא לא יותר ממי שאין לו זכות בניה כלל.

לא שמעתי מעולם על 'אחוזי בניה' שלא נכלל בהם בנייה בגג (מה שכן, לפעמים מקילים לתת אפשרות הרחבה למרות שאחוזי הבניה נוצלו; זה אומר בקיצור, שהוסיפו אחוזי בניה נוספים מסיבות כלשהן).

'אחוזי בניה' מתייחסים למכלול הבניה במגרש, בין לצדדים, ובין לגובה (דהיינו בנייה על הגג).

נראה לי שאתה מחליף בין אופציה להרחבה (שהיא סה"כ אפשרות טכנית לבנייה עתידית, ולכשיבנה יתקזז מאחוזי הבניה), ובין 'אחוזי בניה' שהם זכות תיאורטית לבניה במגרש, גם אם בפועל כיום לא בנוי משטח המגרש אלא חלק קטן.

מעט דבש
הודעות: 2776
הצטרף: ד' אפריל 04, 2012 1:17 pm

Re: אישור שכנים לבניה על גג משותף

הודעהעל ידי מעט דבש » ו' פברואר 17, 2017 3:20 pm

יעקב ו. כתב:עד כמה שידוע לי הרב ווזנר נקט שהזכויות הוא לבעל הדירה העליונה.

שו"ת שבט הלוי חלק ח סימן רצט
ג. ובדבר השאלה איך ומאיזה דין כופין את השכנים למכור חלקם שבגג לשכן שרוצה לבנות שם - כבר דברנו כ"פ בד"ת שאין באמת מקום לכפות למכור רק בשכנוע וברצון טוב לעשות ועשית הישר והטוב כדרך בני ישראל, ואז עושים חשבון המגיע לו, - ואי אפשר לכוף לבעל הגג.


חזור אל “בית המדרש”

מי מחובר

משתמשים הגולשים בפורום זה: אין משתמשים רשומים ו־ 36 אורחים