מצרן בתשלום דמי תיווך בהסכם בלעדיות

[אריה מרדכי]

נשאלתי היום.
"האם יש תיווך במקום מצרנות בתים, היינו אדם מסר את דירתו למתווך בבלעדיות, והגיע שכן מצרן וטוען הדירה שייכת לי, ולא אשלם תיווך כי אני מצרן מה הדין?"
ממתין לתשובתכם.

[עזריאל ברגר]

לכא6רה אין לבעה"ב יכולת להשליט את המתווך על קרקע שיש לה מצרן.

[שמש]

ראשית לדעת הרמב"ם דדב"מ הוא על הלוקח שלא יקנה ולא על המוכר שלא למכור, ובמתווך זה לכאורה זה ככל תנאי במכירה שיכול לעשות כמי שאומר הריני מוכר את הדירה תמורת מליון ש"ח שישולמו לי ועוד 15,000 ש"ח שישולמו לפלוני המתווך. כך שאם המצרן רוצה לקנות הוא קודם לכל אדם אך מלבד הקדימות אין לו עוד תנאים מועדפים ועליו לעמוד בכל תנאי המכירה (כמו שישלם לעו"ד למשל). יתירה מזאת כיוון שהבעה"ב יכול למנות את המתווך לטפל בעסק המכירה כנ"ל תמורת שכ"ט הרי שכעת אם נקבל טענתו של המצרן יצא שבעה"ב יצטרך לפצותו ובכה"ג שבעה"ב מפסיד אין דדב"מ (ע' ב"מ קח: וברש"י שם וש"ע חו"מ קעה).

[עזריאל ברגר]

צודק.

[מקדש מלך]

האם נוסח הסכם הבלעדיות קובע שישולם דמי תיווך בכל מקרה גם אם לא נזקקו כלל למתווך בסופו של דבר, או רק שהדירה לא תימכר על ידי מתווך אחר?

[מאיר סובל]

האם נוסח הסכם הבלעדיות קובע שישולם דמי תיווך בכל מקרה גם אם לא נזקקו כלל למתווך בסופו של דבר, או רק שהדירה לא תימכר על ידי מתווך אחר?

תפוס לשון ראשון.

ולענין השאלה הפותחת, היות והמצרן הוא נכנס בנעלי הקונה רק שדוחה אותו, וכל חיובי הקונה, המחיר וסדרי התשלום וכו' חלים על המצרן, לכאו' גם דמי המתווך בכלל.
אא"כ יטען המוכר למתווך שזה מק"ט מעיקרא מצידו שחתם לו בלעדיות, שהרי מה תפקיד המתווך לחפש ולמצוא קונה, וכאן היה למוכר קונה מתחת לאף שהוא קודם לכל ודוחה גם את כל הקונים האחרים, א"כ החתימה לעיסקת הבלעדיות מיותרת ושגויה.

[אריה מרדכי]

לאחר שהתבנונתי השבתי כך, כעיקרון ע"פ מה ששמעתי מהגאון ר' מנדל שפרן שליט"א תוקפו ההלכתי של הסכם בלעדיות הוא מדין שכירות פועלים, דהינו המוכר מתחייב למתווך שבשכר עבודתו למצוא קונה יקבל שני אחוז, ואף במקום שרק הקונה הוא זה שמשלם תיווך כאילו סיכם אתו שהתשלום יבוצע על ידי הקונה, ואכן באופן שימכור לאחר חייב המוכר לשלם מביתו את שני האחוז [בניכוי פועל בטל].
כעת לענין דידן המצרן שקנה את הדירה ולא נהנה כלל משרותיו של המתווך אין לו כל חיוב לשלם לא מדין נהנה ולא מדין יורד [שני הטעמים לחייוב תשלום למתווך] א"כ מי שיצטרך לשלם יהיה המוכר והמוכר יוכל לטעון בכה"ג יש לי הפסד ובמקום הפסד אני לא צריך למכור למצרן אא"כ ישלם המצרן את דמי הבלעדיות.
ויש לדון אם המתווך שקיבל בלעדיות הביא כבר קונה וכעת בא המצרן לסלק את הקונה, שמעיקר הדין חייב המתווך להחזיר את דמי התיווך לקונה מכיון שהתבטלה העסקה ולא נהנה כלל, כעת יש לדון אם יכול המתווך לתבוע את המוכר שיתן לו את התחיבותו מחמת שמכר למצרן, ואם כן האם יכול המוכר לבטל את המקח עם המצרן מחמת אומדנא שלא מכר למצרן על דעת שישלם את התיווך, ועדיין צ"ע.

[עזריאל ברגר]

יש להקדים, שהמצרן לא קונה לפני שיקנה הלוקח.
ועוד יש לזכור, שהלוקח נחשב כשלוחו של המצרן.
ולכן לכאורה המתווך זכאי למלוא דמי התיווך, כי בלעדיו (שהביא לוקח) לא היתה הקרקע נמכרת.
והמצרן חייב לשלם ללוקח גם את דמי התיווך, שהם חלק מדמי העיסקה, כפי שהביאו מהר"מ שפרן.

[אריה מרדכי]

יש להקדים, שהמצרן לא קונה לפני שיקנה הלוקח.
ועוד יש לזכור, שהלוקח נחשב כשלוחו של המצרן.
ולכן לכאורה המתווך זכאי למלוא דמי התיווך, כי בלעדיו (שהביא לוקח) לא היתה הקרקע נמכרת.
והמצרן חייב לשלם ללוקח גם את דמי התיווך, שהם חלק מדמי העיסקה, כפי שהביאו מהר"מ שפרן.

אף אם הלוקח שלוחו של המצרן אם המצרן הגיע לדירה ללא המתווך הדין הוא שהמתווך מחזיר ללוקח את דמי התיווך מכיון שנתבטלה העסקה. ואילו המצרן לא צריך לשלם תיווך. כל הדין שהלקוח כשלוחו הוא רק בשבח וכד' אך בדברים שניתן לקבל חזרה אין כל סיבה שלא יטלם הלוקח ואינו כשלוחו אא"כ לא ניתן להוציא מהמתוך [כן פסק הגר"נ נוסבוים קובץ הישר והטוב ח"ה] ולכן כל שאלתי עסקה בבלעדיות.

[בינוני]

אתחיל בסיכום מה שנאמר כבר. שבהסכם בלעדיות מתחייב המוכר לשלם גם אם המכירה לא תתבצע ע"י המתווך, ולא עוד, אלא שגם במקרה שהמוכר יוכרח למכור למי שלא משלם תיווך, עדיין יתחייב המוכר לשלם דמי תיווך, וא"כ כיון שהקונה - המצרן - אינו משלם דמי תיווך, ייצא שהמוכר יבוא להפסד בגלל המצרן, וא"כ אין דינא דבר מצרא.
ואם המציאות כך [שכך הוא הסכם בלעדיות], בוודאי הדברים הנ"ל נכונים, אבל מ"מ אכתוב קצת מדברי הפוסקים במקרה שאין הסכם בלעדיות כזה, (והיינו או שהמוכר אינו מתחייב אם המכירה לא תתבצע ע"י המתווך, או שהמוכר אינו מתחייב באופן שיוכרח למכור למי שלא משלם דמי תיווך).

לכאו' יש לחלק בזה בין אם המכירה [של הקונה] עדיין לא התבצעה, והיינו שהמצרן דחה את הקונה הפוטנציאלי לפני שגמר את העסקה, לבין אם המצרן מוציא מיד הקונה אחרי שכבר גמר את העסקה.
אם הקונה עדיין לא קנה בפועל, פסק הגר"נ נוסבוים (הישר והטוב ח"ז עמו' ל) שגם המוכר וגם המצרן פטורים מדמי תיווך, אפילו אם המוכר שכר את המתווך.
וטעם הדברים, המצרן פשוט שאינו חייב בדמי תיווך, כי גם אם נהנה מפעולות המתווך - וכגון שהמתווך הוריד את המחיר, אבל המתווך לא התכוון להנות אותו אלא את הקונה (וידוע האבנ"ז סי' ל"ו וכו'). ומה שהמוכר פטור, כי גם אם המוכר נהנה מפעולת המתווך במה שהשיג בשבילו מחיר טוב, [כי לפי הדין המצרן אינו יכול לדחות את הקונה אא"כ הוא משלם את אותו המחיר שהקונה מוכן לשלם], ויתכן שלולא העבודה של המתווך לא היה המוכר יכול להשיג מחיר כ"כ גבוה מהשכן, בכל זאת לא מגיע למתווך כלום, כיון שלא נהוג לשלם עבור פעולה של הורדת מחיר, וידוע שאין חיוב לשלם ממון על פעולה שלא נהוג לשלם עליה.

ואם הקונה גמר את העסקה והמצרן מוציא אותו מהדירה, פסק האבני חפץ (סי' כ"ב) שכיון שהמכר התבטל בעל כרחם של הצדדים ולא מרצונם (שאז כתב השער אפרים סי' ק"נ שחייבים לשלם דמי תיווך), לא מגיע למתווך כלום - לא מהמוכר ולא מהקונה.
אכן שמעתי מאחד מגדולי הדיינים שליט"א שרצה לחלוק בזה שהמוכר בוודאי חייב, ונטה לומר שגם המצרן חייב בדמי תיווך אם הייתה לו הנאה.
וטעם הדברים, כי אף שזה שהקונה אינו חייב לשלם מובן מאוד כי כלפיו התבטל המקח לגמרי, אבל מדוע המוכר נפטר מלשלם למתווך, והרי המקח קיים, אלא שהמצרן נכנס תחת הקונה - וכמו שכתבו חז"ל שנחשב שהקונה רכש את הדירה בשליחותו של המצרן, וכיון שלמוכר אין כל נפקא מינה מי הקונה, מדוע ייפטר מדמי התיווך. (ואין זה דומה לדין האבנ"ז הנ"ל, כיון שבנידונו לא התקיימה פעולת השדכן כלל, משאי"כ כאן מצד המוכר התקיימה פעולת המתווך במלואה, שהרי המכר עדיין קיים, אלא שהקונה עמד כשלוחו של המצרן).
ואפילו מצד המצרן יש להסתפק אם לחייבו בדמי תיווך מדן יורד [כפי ראות עיני הדיינים כמה עבודת המתווך הועילה לו], שכיון שהקונה קנה בשליחותו, א"כ אולי זה נחשב שהמתווך ההנה אותו, והגם שלא התכוון בהדיא להנות אותו, מ"מ למעשה פעל ממש עבורו, וזה דומה למבו' בגמ' (כתו' פ' ע"א) שגם כשכוונתו הייתה להנות את ראובן והתברר שהשדה שייכת לשמעון חייב שמעון בדמי נהנה, והיינו כיון שסוכ"ס פעל היורד ברכושו ממש, וא"כ יהיה כך גם במקרה זה שהתגלה שהמתווך פעל ממש בעסקה של המצרן. והגר"נ נוסבוים (שם עמו' כ"ט) כתב בזה שמסתבר לו שהמצרן אינו חייב לשלם ואינו מחלק כך, ועדיין צ"ע.

[עזריאל ברגר]

כל שאלתי עסקה בבלעדיות.

וכל תשובתי עסקה בבלעדיות.

[מאיר סובל]

יש להקדים, שהמצרן לא קונה לפני שיקנה הלוקח.
ועוד יש לזכור, שהלוקח נחשב כשלוחו של המצרן.

ליתר דיוק: המצרן קודם לכל קונה, ואם מישהו קנה אזי הוא נחשב שלוחו של המצרן.
אבל ודאי שיש קדימה למצרן גם בלי שאף אחד קנה, והמצרן קונה בפנ"ע.

[עזריאל ברגר]

התכוונתי לרמבם שכנים יג,ו, שאם יש תנאי במכירה ולא התקיים התנאי - לא יכול בעל המצר לתבוע.