פורום אוצר החכמה

שמעתי מעשה שהיה.
יהודי עולה מצרפת ביקש למכור את דירתו בארץ ישראל, הוא התייעץ עם שמאי בנוגע למחיר הראוי לדירה שלושה חדרים, קיבל את המלצתו ומכר את הדירה במחיר תואם. אלא שבצרפת מנין החדרים בדירה אינו כולל את הסלון, ואילו כאן בארץ, דירה כמו שהוא מכר נחשבת בעלת ארבעה חדרים, והמחיר שונה בהתאם. כך יצא שדירה בשווי מליון ורבע ₪ נמכרה לפי עצת השמאי בפחות ממיליון, פער גדול. מחד גיסא, אין אונאה לקרקעות. ומאידך היתה כאן טעות פשוטה, כמעט כמו טעות במידה ומשקל וכד'.
מה יש לומר כאן.

מאתר דין
שלום רב

במקרה בו ראובן מכר לשמעון נכס בן קומה אחת במחיר 1,000,000 ש”ח ושניהם חתמו על חוזה (שטר) מכר. לבסוף התברר כי שני הצדדים לא היו מודעים לכך שקיימים על הנכס זכויות בנייה לבניית מגדל מגורים, ושוויו האמיתי הוא כ 8,000,000 ש”ח.
ראובן מבקש לבטל את החוזה ואילו שמעון מבקש לקיימו.
ראובן טוען שמעולם לא התכוון למכור לשמעון את הנכס המדובר (זכויות בנייה למגדל מגורים) ואילו שמעון טוען שאמנם הוא אכן לא היה מודע לכך שיש לנכס זכויות בנייה אולם בחוזה נכתב במפורש כי המוכר (=ראובן) בדק את כל הנכס ומוכר לשמעון את הנכס כפי שהוא (as-is).

מהו הדין במקרה זה?
אודה באם תואילו לציין את המקורות העיקריים בסוגייא.
תודה וחנוכה שמח

תשובה:

שלום רב.

הדין לא ברור במקרה זה, וראוי להתפשר. ראה במקורות.

מקורות:

למעשה, במקרה כזה יש אונאה ברורה. מחיר הקרקע הוא 8 מיליון, ואילו המחיר שנקבע הוא מיליון. אמנם, האונאה שנעשתה כאן היא בשוגג, אבל אין ספק שיש כאן אונאה גמורה. עצם הענין שהמוכר חתם על החוזה שהוא נמכרת כך, אינו רלוונטי כלל. כדי שלא יהיה אונאה הוא צריך לדעת בבירור מה האונאה וגם אז תלוי איך זה נעשה.

הדין הוא כי אין אונאה בקרקעות, ונחלקו הראשונים האם יש אונאה בקרקעות ביותר מחציה. השו”ע (חו”מ סי’ רכז סעי’ כט) פסק כי לעולם אין אונאה בקרקעות. ואילו הרמ”א פסק כדעת הראשונים שיש אונאה ביותר מחציה. לכן במקרה זה הדין הוא – ספיקא דדינא.

איך לנהוג למעשה, זה קצת מורכב. אם הספק היה ספק במציאות, הדין הוא ברור, כשיש ספק בקרקעות, המוחזק הוא המרא קמא, במקרה זה המוכר. (אם כי יש לדון בזה, משום שיש כאן מכירה ודאית וספק באונאה, ראה מחלוקת הב”י והסמ”ע בסי’ רלב סעי’ טז).

אלא שהספק הוא ספק בדין. וכתבו הפוסקים (עפ”י דברי הרשב”ם בתוס’ ב”ב לב,ב ד”ה והלכתא) כי בספד”ד לא הולכים אחר המרא קמא ואי אפשר להוציא את מי שיושב בקרקע. והטעם, משום שכשיש ספק בדין, לא ניתן לעשות כלום, שב ואל תעשה עדיף, וממילא לא ניתן להוציא את היושב בקרקע. ראה שו”ת לחם רב סי’ ל’).

א”כ במקרה זה, אם המוכר יושב בקרקע, לכאורה לא ניתן להוציאו. אלא שמצד שני, ודאי שאי אפשר להכריח את הקונה לבטל את המכירה בצורה רשמית – מאותו הסיבה – שב ואל תעשה עדיף.

לכן מן הראוי, שיגיעו לפשרה בענין. משום שלכל הדעות, איסור אונאה יש כאן, (ראה סמ”ע סי’ רכז ס”ק נא בשם המהרש”ל, וחידושי רע”א שם בשם הרמב”ן בפרשת בהר). וחייב הקונה לתת את הדעת על כך, שבנתיים הוא עובר על איסור (אמנם בשוגג, אבל הוא יכול למנוע את האיסור).

מסכן.
אבל לכאורה אינו יכול לבטל את המקח, כיון שאף לדעת הרמ"א אם אין ההונאה ביותר מחציה, אין בזה מקח טעות.
ומש"כ שהוא טעות במדה ומשקל, אינו נכון, שהרי מידות הדירה ידועות, וכל הצדדים ידעו שיש בדירה 3 חדרי שינה וסלון,
רק המוכר טעה בהערכת השווי, משום שהוא לדירת 4 חדרים קורא 3 חדרים.

אגב, נראה שפשוט לך שאם המוכר טעה במידת הקרקע (כגון שמכר קרקע זו ואמר שהיא מאה מ"ר, ובפועל היא 150 מ"ר) יכול לחזור בו, האם יש לך מקור כלשהוא לכך? כמדומני שהמקורות הידועים (תחילת סי' רלב) עוסקים במקרה הפוך, שהקונה טעה.

הופניתי לעיין בנתיבות רכז,י, וכן בערוה"ש שם סעיף יז. (ובודאי יש לחלק).

עושה חדשות כתב:שמעתי מעשה שהיה.
יהודי עולה מצרפת ביקש למכור את דירתו בארץ ישראל, הוא התייעץ עם שמאי בנוגע למחיר הראוי לדירה שלושה חדרים, קיבל את המלצתו ומכר את הדירה במחיר תואם. אלא שבצרפת מנין החדרים בדירה אינו כולל את הסלון, ואילו כאן בארץ, דירה כמו שהוא מכר נחשבת בעלת ארבעה חדרים, והמחיר שונה בהתאם. כך יצא שדירה בשווי מליון ורבע ₪ נמכרה לפי עצת השמאי בפחות ממיליון, פער גדול. מחד גיסא, אין אונאה לקרקעות. ומאידך היתה כאן טעות פשוטה, כמעט כמו טעות במידה ומשקל וכד'.
מה יש לומר כאן.

האם הלוקח יודע שהמוכר קבע את המחיר ע"פ המלצת השמאי הנ"ל?