יעקב ו. כתב:השאלה העקרונית שיש כאן היא רק בנקודה אחת, והיא האם השכנים בבניין הם שכנים או שותפים. בהבנה פשוטה אין לשכן דבר עם השכן לידו מלבד יחסי שכנים, וכל אחד מהם קנה את דירתו בנפרד מהמוכר, ואין שום יחס בין הקניינים.
יעקב ו. כתב:והקניין הוא בגבולות החוק, וגם גבולות אלו אין דעת הקונה לקבל על עצמו אלא אם כן הוא מוכרח בדבר.
יעקב ו. כתב:וכאן יש שאלה ללא החוק מי הוא בעל האויר הצמוד לדירה האם השכן מקומת הכניסה או בעל הדירה העליונה, ובזה אין שום טעם בעולם לשייך אותו לתחתון.
יעקב ו. כתב:אלא שבחוק כתוב שהשימוש בגג הבניין שייך לכל השכנים, ואין לזה שום קשר לעניין זכויות הבנייה, ואין השכנים יכולים לבנות שם על פי שום חוק, ומה שיש להם הוא שימוש בצורה שהוא כיום, ואם כן הוא קניין פרות ולא קניין הגוף.
מעט דבש כתב:יעקב ו. כתב:השאלה העקרונית שיש כאן היא רק בנקודה אחת, והיא האם השכנים בבניין הם שכנים או שותפים. בהבנה פשוטה אין לשכן דבר עם השכן לידו מלבד יחסי שכנים, וכל אחד מהם קנה את דירתו בנפרד מהמוכר, ואין שום יחס בין הקניינים.
אם כן של מי כל הרכוש המשותף חוץ מהדירות עצמם? חדר מדרגות, חדר הסקה, וכו'?
גם חדר המדרגות לא ממש שייך לכולם לשנות אותו, ואם כל השכנים יתאגדו לבטל את חדר המדרגות של הקומה העליונה ולפתוח שם חנות, ודאי לא יעלה על הדעת שהוא שלהם בשביל זה. אלא הוא שם רק לשימוש, ונראה שדיני השינוי בו הוא כמו המבואות בב"ב י"א וכל אחד בצמוד לדירתו. ועיקר הבעלות הוא כמו בתי כנסיות של כפרים.יעקב ו. כתב:והקניין הוא בגבולות החוק, וגם גבולות אלו אין דעת הקונה לקבל על עצמו אלא אם כן הוא מוכרח בדבר.
לא הבנתי מה ענין הכרח לכאן. יש כאן רכוש משותף מחוץ לדירות, והשאלה למי הוא שייך. ובזה אזלינן בתר המנהג.
המנהג אינו מורה כלום ביחס לבניה בגג. וברור שכל שכן בונה באויר הצמוד לדירתו מהצד, ולא היה אדם מעולם שתבע שכן בעל זכויות בניה גדולות יותר.יעקב ו. כתב:וכאן יש שאלה ללא החוק מי הוא בעל האויר הצמוד לדירה האם השכן מקומת הכניסה או בעל הדירה העליונה, ובזה אין שום טעם בעולם לשייך אותו לתחתון.
מה הקשר בין 'אויר הצמוד לדירה' לבין גג. אלו שני נושאים שונים.
אין שום חילוק בין אויר הצמוד לדירה מהצד או מהגג.יעקב ו. כתב:אלא שבחוק כתוב שהשימוש בגג הבניין שייך לכל השכנים, ואין לזה שום קשר לעניין זכויות הבנייה, ואין השכנים יכולים לבנות שם על פי שום חוק, ומה שיש להם הוא שימוש בצורה שהוא כיום, ואם כן הוא קניין פרות ולא קניין הגוף.
בחוק לא כתוב שהשימוש שלהם. בחוק כתוב שהוא שלהם לגמרי. האיסור לבנות הוא לא קשור לזכויות - הוא איסור חוקי מחמת חוקי התכנון (למשל, כמו שאסור להרעיש בצורה חריגה בשעות המנוחה, למרות שהפעולה היא בבית שלך הפרטי). וגם אם יש לך גג שלך לחלוטין, ללא שום שכנים, לא תוכל לבנות אם אין אחוזי בנייה. אין לזה שום קשר לבעלות. הבעלות היא בעלות גמורה של כל שכן ושכן.
אתה צריך להגדיר מה בדיוק המשמעות ב'שלהם', ומי שאינו יכול לשנות את צורת המקום גם בעלות אין לו. ושינוי המקום גם על פי חוק שייך לעליון לחוד, וודאי שכך הוא על פי דין תורה.
זה לשון החוק (חוק המקרקעין):
55. (א) לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
על פי החוק זכויות השכנים הוא על פי חלקם בבניין המשותף
ובהגדרות שם:
"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
יעקב ו. כתב:שינוי המקום גם על פי חוק שייך לעליון לחוד, וודאי שכך הוא על פי דין תורה.
יעקב ו. כתב:גם חדר המדרגות לא ממש שייך לכולם לשנות אותו, ואם כל השכנים יתאגדו לבטל את חדר המדרגות של הקומה העליונה ולפתוח שם חנות, ודאי לא יעלה על הדעת שהוא שלהם בשביל זה. אלא הוא שם רק לשימוש, ונראה שדיני השינוי בו הוא כמו המבואות בב"ב י"א וכל אחד בצמוד לדירתו. ועיקר הבעלות הוא כמו בתי כנסיות של כפרים.
יעקב ו. כתב:המנהג אינו מורה כלום ביחס לבניה בגג. וברור שכל שכן בונה באויר הצמוד לדירתו מהצד, ולא היה אדם מעולם שתבע שכן בעל זכויות בניה גדולות יותר.
יעקב ו. כתב:אתה צריך להגדיר מה בדיוק המשמעות ב'שלהם', ומי שאינו יכול לשנות את צורת המקום גם בעלות אין לו. ושינוי המקום גם על פי חוק שייך לעליון לחוד, וודאי שכך הוא על פי דין תורה.
מעט דבש כתב:יעקב ו. כתב:שינוי המקום גם על פי חוק שייך לעליון לחוד, וודאי שכך הוא על פי דין תורה.
מה המקור לזה? אתה יכול לצטט לי כזה חוק? לפי הידוע לי זה לא נכון. גם השכן למטה יכול לבנות על חלקו בגג. רק תהיה לו בעיה, איך יכנס לשם. אם רשויות התכנון יאשרו לו מדרגות חיצוניות - לא תהיה לו שום בעיה.
ואם לא יאשרו כניסה חיצונית (בגלל בעיה תכנונית - בלי קשר לבעלות!), תהיה לו בעיה להכנס לשם. אבל בגלל זה אין זה אומר שזה לא שלו (במקרה של ד' שדות מ-ד' רוחות - השדה הפנימית אינה של הפנימי, כיון שצריך לפרוח באויר כדי להכנס?).
מעט דבש כתב:יעקב ו. כתב:גם חדר המדרגות לא ממש שייך לכולם לשנות אותו, ואם כל השכנים יתאגדו לבטל את חדר המדרגות של הקומה העליונה ולפתוח שם חנות, ודאי לא יעלה על הדעת שהוא שלהם בשביל זה. אלא הוא שם רק לשימוש, ונראה שדיני השינוי בו הוא כמו המבואות בב"ב י"א וכל אחד בצמוד לדירתו. ועיקר הבעלות הוא כמו בתי כנסיות של כפרים.
למה שכל השכנים (כולם - כולל בעל הקומה העליונה, שגם לו חלק ברכוש המשותף כולו) לא יוכלו לעשות חנות למעלה? מי יפריע?
כוונתי הייתה שהעליון מתנגד, אלא שעל פי חוק די בשני שליש מהדיירים, ומכאן שגם לשני שליש אין בעלות ממש.יעקב ו. כתב:המנהג אינו מורה כלום ביחס לבניה בגג. וברור שכל שכן בונה באויר הצמוד לדירתו מהצד, ולא היה אדם מעולם שתבע שכן בעל זכויות בניה גדולות יותר.
זכויות הבניה הן תמיד ביחס למגרש ('זכות בניה' - הכונה לגודל הבניה ביחס לגודל המגרש). וגם הן מתחלקות שוה בשוה בין השכנים. למה שיהיה לשכן אחד זכות יותר מהשני? איך בכלל נוצר מצב כזה?
הזכויות על פי חוק הם ביחס לחלק בשותפות וכך למי הבית גדול יותר יש לו יותר זכויות, ומעולם לא מצינו שבעל דירת חמשה חדרים ללא זכויות בניה, יתבע את בעל דירת שני חדרים על הוצאת אישור בניה. והוא על אף שעל פי חוק הדבר כן ניתן לתביעה, אלא שאין לחוק הזה טעם חוץ מצרות עין, והמנהג מתנגד לתביעה כזאת.יעקב ו. כתב:אתה צריך להגדיר מה בדיוק המשמעות ב'שלהם', ומי שאינו יכול לשנות את צורת המקום גם בעלות אין לו. ושינוי המקום גם על פי חוק שייך לעליון לחוד, וודאי שכך הוא על פי דין תורה.
הוא 'שלהם' לגמרי. זה שיש מניעה מצד רשויות התכנון לבנות בצורה מסויימת (למשל הם ימנעו ברוב המקרים כניסה חיצונית), זה לא גורע מבעלותם (זה כמו שיש להם דרישה בירושלים לחפות את הבנין באבן ירושלמית. כך יש להם דרישות אחרות בנוגע לצורת הבנין וגודלו. אין לזה קשר לבעלות).
הוה אמינא כתב:זה טעות בפקרטיקה.
יש יותר ויותר ערים ושכונות שמקדמים בניה לדירות חדשות, אם באופן של תמ"א 38 ואם באופן פרטי שכל השכנים שותפים בדירות החדשות ומתחלקים ברווח.
וא"א לומר שהשתנה גדר הבעלות של הגג ע"י רשיון כזה.
אפשר רק להבין שגם כשלא היה היכי תימצי של רשיון לאחרים מלבד העליון, זה לא היה חסרון בבעלות של היתר, אלא חוסר אופציה טכנית למימוש.
יעקב ו. כתב:כוונתי הייתה שהעליון מתנגד, אלא שעל פי חוק די בשני שליש מהדיירים, ומכאן שגם לשני שליש אין בעלות ממש.
יעקב ו. כתב:הזכויות על פי חוק הם ביחס לחלק בשותפות וכך למי שהבית גדול יותר יש לו יותר זכויות, ומעולם לא מצינו שבעל דירת חמשה חדרים ללא זכויות בניה, יתבע את בעל דירת שני חדרים על הוצאת אישור בניה. והוא על אף שעל פי חוק הדבר כן ניתן לתביעה, אלא שאין לחוק הזה טעם חוץ מצרות עין, והמנהג מתנגד לתביעה כזאת.
יעקב ו. כתב:החיפוי הוא בצורת הבניה, ואילו בניה ללא אישור מיועדת להריסה.
יעקב ו. כתב:אין שום אפשרות להוציא אישור בניה חוץ מהעליון, וכיון שהפיקוח העירוני יהרוס בניה ללא אישור, לא שייך לומר שניתן לבנות על פי חוק.
במקום שיש בעלות לא ניתן להפקיעה על ידי חוסר גישה, ואילו כאן מתגלה הדבר שמתחילה אין בעלות כלל, כיון שאין על מה.
הוה אמינא כתב:מהיכן שאבת את ההגדרה המעניינת שתמא38 זה "פינוי בינוי" - לא קרב זה אל זה עד כל הלילה ועוד חצי היום שלאחריו. כנלע"ד פשוט.
מעט דבש כתב:אתה שוב ושוב מערבב בין שני נושאים; החלק הקנייני והחלק התכנוני. או בשפה משפטית: חוק המקרקעין, וחוק תכנון ובניה.יעקב ו. כתב:כוונתי הייתה שהעליון מתנגד, אלא שעל פי חוק די בשני שליש מהדיירים, ומכאן שגם לשני שליש אין בעלות ממש.
זו טעות. החוק לא קובע ששני שליש מהדיירים גוזלים את חלקו של השליש האחר ברכוש המשותף. החוק קובע, ששני שליש יכולים לתת חלק מהרכוש המשותף לפלוני, והאחרים יקבלו תשלום תמורתו ('תשלומי איזון'). הוי אומר: הבעלות היא בעלות גמורה, רק שע"פ חוק, לרוב השותפים יש זכות למכור חלק מנכסי השותפות לאחר.
זה לשון החוק (חוק המקרקעין):
71ב. ..רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה...
(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.
(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
הנידון למעלה היה לעניין שינוי החדר מדרגות, ובזה גם לרוב אין זכות להצמיד אותו לדייר מסוים על חשבון דייר אחר. ומזה הבאתי ראיה שאין כאן בעלות לשינוי, אלא רק בעלות מוגבלת, ובשביל שינוי יש צורך בהחלטה של כולם, ולא כרכוש משותף.יעקב ו. כתב:הזכויות על פי חוק הם ביחס לחלק בשותפות וכך למי שהבית גדול יותר יש לו יותר זכויות, ומעולם לא מצינו שבעל דירת חמשה חדרים ללא זכויות בניה, יתבע את בעל דירת שני חדרים על הוצאת אישור בניה. והוא על אף שעל פי חוק הדבר כן ניתן לתביעה, אלא שאין לחוק הזה טעם חוץ מצרות עין, והמנהג מתנגד לתביעה כזאת.
יש כאן ערבוב מושגים מעולם התכנון. 'זכויות בניה' הן זכויות שניתנות למגרש כולו, הן זכות לכל דבר, ומתחלקות בין כל הדיירים בנכס, לפי חלקם בנכס.
'אישור בניה' - או בלשון המקובלת: 'היתר בניה' כפוף לשיקולים תכנוניים. לכן יתכן שלדירה אחת יאשרו לבנות, ולדירה שניה לא. זה לא אומר שיש לבעל הדירה שקיבל אישור יותר זכויות בנכס. הוא סה"כ בונה לפי חלקו ב'זכויות הבניה'.
במקרה שאכן הוא מנצל את זכויות הבניה יותר מחלקו, בהחלט אפשר לתבוע אותו, גם חוקית (ראה הציטוט לעיל - אסור לתת רשות להרחבת דירה אם היא פוגעת בזכויות הבניה של אחד הדיירים).
על פי חוק אכן יש אפשרות לבעל הדירה הגדול לתבוע, והוא שאמרתי שהוא חסר הגיון והגינות, ובעל החמשה חדרים אינו מפסיד כלום מבניית שכנו, ובכל זאת תובע כיון שהוא יכול, ולא כך נהוג בין מקיימי דין תורה. ועל פי דרך הישר מי שיכול לקבל היתר בנייה הוא גם בעל הזכויות הבנייה הבלעדי, ואין לשכנים האחרים כלום אתו בזה. אלא אם כן הוא גורע זכויות קיימות של אחרים, שבזה ודאי צריכים להתפשר ביניהם.יעקב ו. כתב:החיפוי הוא בצורת הבניה, ואילו בניה ללא אישור מיועדת להריסה.
לא הבנתי. אם כן גם וילה פרטית אין לבעה"ב בעלות גמורה, כיון שאם יבנה ללא אישור, יהרסו לו.
ההריסה על פי חוק התכנון אין לה שום קשר לבעלות. היא החלטה תכנונית נטו (למשל משום שהקומה הנוספת שנבנתה ללא היתר מסתירה את הנוף).
מעט דבש כתב:יעקב ו. כתב:אין שום אפשרות להוציא אישור בניה חוץ מהעליון, וכיון שהפיקוח העירוני יהרוס בניה ללא אישור, לא שייך לומר שניתן לבנות על פי חוק.
במקום שיש בעלות לא ניתן להפקיעה על ידי חוסר גישה, ואילו כאן מתגלה הדבר שמתחילה אין בעלות כלל, כיון שאין על מה.
זו טעות. בהחלט אפשר להוציא אישור בניה ליחידות דיור נוספות על הגג, גם לשכן התחתון, ואני מכיר מקרוב דברים כאלו. כל הבעיה היא כשנוצלו אחוזי הבניה של המגרש, שאז הועדות אינן מאשרות בניית יחידות דיור נוספות, אבל בהרחבת דירות קיימות הן מקילות, ואז באופן טכני רק השכן העליון יכול לנצל זאת. אבל שוב, אין לזה קשר לבעלות.
בכלל לא הבנתי למה המבחן שלך לבעלות היא בנייה. אולי הדירה שלי היא גם לא שלי, כיון שאני לא יכול בה חנות בלי אישור מהעירייה לשימוש חורג? זה שהרשויות מסיבות שלהם לא מתירות בנייה בגג, זה לא אומר שהגג לא שלי. זה כמו שאסור לנסוע בכביש בניגוד לחוקי התנועה. אין לזה שום קשר לבעלות.
יעקב ו. כתב:לענ"ד דברי הרב ברוורמן בטעות יסודם, ואין לו בסיס לא בחוק ולא בהלכה. על פי חוק אין השכנים יכולים לתבוע כלום מהבונה על גג הבניין כל שהוא לא על חשבון אחוזי הבניה שלהם.
הוה אמינא כתב:זה לא רק "בחוזה כתוב לשימוש". זה רשום בבעלות בטאבו.
מעט דבש כתב:מתחילה כתבת:יעקב ו. כתב:לענ"ד דברי הרב ברוורמן בטעות יסודם, ואין לו בסיס לא בחוק ולא בהלכה. על פי חוק אין השכנים יכולים לתבוע כלום מהבונה על גג הבניין כל שהוא לא על חשבון אחוזי הבניה שלהם.
בשלמא 'בהלכה', לא נראה לך מסברא שיתכן מצב כזה שיהיו שותפים ברכוש המשותף (כל דבריך נובעים מקביעה יסודית אחת, ש'שכנים אינם שותפים', ועל סמך זה כל ההגדרות שבנית). ניחא.
אבל לומר שאין זכות 'בחוק', זה מוזר לקבוע כזה דבר, בזמן שבבית משפט שפועלים לפי חוק זה ודאי אפשר לתבוע את חלק הבעלות בגג, אפילו הוא דייר אחד מתוך מאתיים, וגם אם אינו יכול לבנות כלום על הגג, מחמת שאין לו היתר בניה לכך (ולכל הפחות אם רוב הדיירים מסכימים להצמיד את הגג לאחד מן הדיירים, יקבל אותו דייר 'תשלומי איזון', אבל אין אפשרות להפקיע בעלותו לגמרי).
וההוכחה שאין לו בעלות, מכך שאין לו אישור לבנות, היא הכנסה בכוח של 'חוק התכנון ובניה' שאין לו קשר לענין, כמו שהסבירו בבית המשפט פעמים רבות.
ובקיצור, בשביל לדעת מה כתוב בחוק (לצורך קביעת המנהג) צריך לראות איך בית המשפט מתייחס לזה, ולא יועיל לזה שיעור כללי 'בגדר החוק והמסתעף'.
יעקב ו. כתב:אמר לי אב"ד בביה"ד כאן, שבחוברת שם של הרב ברוורמן כתב סכומים מופרזים מאוד גם לשיטתו, וגם אם יח"ד נמכרת בנפרד, כיון שמדובר בטאבו משותף הוא מוריד מערך דירתו של המוכר, ואם כן המכירה היא על חשבונו, ואילו הערך עצמו הוא נמוך מאוד בשורה התחתונה.
מעט דבש כתב:אני לא כל כך מבין את הנידון.
אם יש מגרש, שעד היום היה בנוי ב-60% משטחו, והיום באו והוסיפו עוד 30% אחוזי בניה.
אחוזים אלו, אינם מוגדרים למקום מסויים דוקא; אחוזים אלו שייכים לכל בעלי המגרש.
הלך אחד מבעלי הדירות, וביקש אישור לעוד שלשה חדרים. נמצא שמשתמש נניח ב-20% מתוך אחוזי הבניה הנוספים שאישרו.
יש כאן הפסד גמור לכל שאר הבעלים, שאם ירצו הם לבנות, לא יישארו להם אלא 10% מתוך אחוזי הבניה, וממילא לא יוכלו לבנות הרבה (וגם אם כיום אין להם אפשרות טכנית לבנות, משום שלא יינתן להם אישור במצב התכנוני הקיים, הרי בהחלט ייתכן שבעתיד כן יאשרו להם לבנות).
למה אי אפשר לתבוע כזה דבר בדין תורה?
תביעה בדין תורה על אחוזי בניה עתידיים, נראה שהוא דבר חסר שחר, ובמציאות הוא כמעט לא קיים, וודאי אין מנהג לגביו. ובדרך כלל לפחות בערים החדשות יש זכויות בניה לכל הדיירים שלא על חשבון הבנייה בגג. [לא ידוע לי על מקרה הפוך] ומי שבנה בגג שישים מטר לדוגמא, ואילו לשכן תחתיו יש רק שלושים מטר בניה, הפער ביניהם הוא לא יותר ממי שאין לו זכות בניה כלל.
הנה למשל, ראה כאן:
========
כל זה ביחס ל'אחוזי הבניה'.
אבל כבר כתבתי, שיש הבדל בין הרחבת דירה באויר, לבין בניה בגג.
הרחבה של דירה (שאינה בקומה ראשונה), באמת אינה לוקחת 'שטח', שהרי היא באויר. והוא נידון שונה מהבעלות על הגג שהוא 'שטח', והגג עצמו שייך לכולם.
רק אתה החלטת להגדיר גם את הגג כ'אויר' כיון שלא נראה לך ששייך לומר שהם שותפים בשטח הגג ממש. וזו סברא עצמית שלך, שלא שמענו עליה בלתי היום.
מעט דבש כתב:ולשאר דבריך, אגיב בצורה כללית, שמשום מה אינך יכול לקבל שיש שותפות עם תנאים מסויימים (למשל, שאי אפשר לחלק השותפות, או לבנות בשטח השותפות, אלא בתנאים מסויימים הנדרשים על פי חוק), ולכן הגעת לכל מיני הגדרות לא מקובלות.
========
ובכל אופן, גם אם נניח לחוק, מנהג בתי הדין היום אינו מנהג? אי אפשר לומר שעל דעת כן קנה דירתו?
כמדומני שרוב ככל בתי הדין נוקטים שהבעלות ברכוש המשותף היא בעלות גמורה לכל דבר וענין (אשמח לשמוע על בי"ד שנוקט לא כך).
יעקב ו. כתב:בדרך כלל לפחות בערים החדשות יש זכויות בניה לכל הדיירים שלא על חשבון הבנייה בגג. [לא ידוע לי על מקרה הפוך] ומי שבנה בגג שישים מטר לדוגמא, ואילו לשכן תחתיו יש רק שלושים מטר בניה, הפער ביניהם הוא לא יותר ממי שאין לו זכות בניה כלל.
יעקב ו. כתב:עד כמה שידוע לי הרב ווזנר נקט שהזכויות הוא לבעל הדירה העליונה.
ג. ובדבר השאלה איך ומאיזה דין כופין את השכנים למכור חלקם שבגג לשכן שרוצה לבנות שם - כבר דברנו כ"פ בד"ת שאין באמת מקום לכפות למכור רק בשכנוע וברצון טוב לעשות ועשית הישר והטוב כדרך בני ישראל, ואז עושים חשבון המגיע לו, - ואי אפשר לכוף לבעל הגג.
משתמשים הגולשים בפורום זה: אין משתמשים רשומים ו־ 75 אורחים