הודעהעל ידי בינוני » ב' ינואר 14, 2019 11:53 pm
אתחיל בסיכום מה שנאמר כבר. שבהסכם בלעדיות מתחייב המוכר לשלם גם אם המכירה לא תתבצע ע"י המתווך, ולא עוד, אלא שגם במקרה שהמוכר יוכרח למכור למי שלא משלם תיווך, עדיין יתחייב המוכר לשלם דמי תיווך, וא"כ כיון שהקונה - המצרן - אינו משלם דמי תיווך, ייצא שהמוכר יבוא להפסד בגלל המצרן, וא"כ אין דינא דבר מצרא.
ואם המציאות כך [שכך הוא הסכם בלעדיות], בוודאי הדברים הנ"ל נכונים, אבל מ"מ אכתוב קצת מדברי הפוסקים במקרה שאין הסכם בלעדיות כזה, (והיינו או שהמוכר אינו מתחייב אם המכירה לא תתבצע ע"י המתווך, או שהמוכר אינו מתחייב באופן שיוכרח למכור למי שלא משלם דמי תיווך).
לכאו' יש לחלק בזה בין אם המכירה [של הקונה] עדיין לא התבצעה, והיינו שהמצרן דחה את הקונה הפוטנציאלי לפני שגמר את העסקה, לבין אם המצרן מוציא מיד הקונה אחרי שכבר גמר את העסקה.
אם הקונה עדיין לא קנה בפועל, פסק הגר"נ נוסבוים (הישר והטוב ח"ז עמו' ל) שגם המוכר וגם המצרן פטורים מדמי תיווך, אפילו אם המוכר שכר את המתווך.
וטעם הדברים, המצרן פשוט שאינו חייב בדמי תיווך, כי גם אם נהנה מפעולות המתווך - וכגון שהמתווך הוריד את המחיר, אבל המתווך לא התכוון להנות אותו אלא את הקונה (וידוע האבנ"ז סי' ל"ו וכו'). ומה שהמוכר פטור, כי גם אם המוכר נהנה מפעולת המתווך במה שהשיג בשבילו מחיר טוב, [כי לפי הדין המצרן אינו יכול לדחות את הקונה אא"כ הוא משלם את אותו המחיר שהקונה מוכן לשלם], ויתכן שלולא העבודה של המתווך לא היה המוכר יכול להשיג מחיר כ"כ גבוה מהשכן, בכל זאת לא מגיע למתווך כלום, כיון שלא נהוג לשלם עבור פעולה של הורדת מחיר, וידוע שאין חיוב לשלם ממון על פעולה שלא נהוג לשלם עליה.
ואם הקונה גמר את העסקה והמצרן מוציא אותו מהדירה, פסק האבני חפץ (סי' כ"ב) שכיון שהמכר התבטל בעל כרחם של הצדדים ולא מרצונם (שאז כתב השער אפרים סי' ק"נ שחייבים לשלם דמי תיווך), לא מגיע למתווך כלום - לא מהמוכר ולא מהקונה.
אכן שמעתי מאחד מגדולי הדיינים שליט"א שרצה לחלוק בזה שהמוכר בוודאי חייב, ונטה לומר שגם המצרן חייב בדמי תיווך אם הייתה לו הנאה.
וטעם הדברים, כי אף שזה שהקונה אינו חייב לשלם מובן מאוד כי כלפיו התבטל המקח לגמרי, אבל מדוע המוכר נפטר מלשלם למתווך, והרי המקח קיים, אלא שהמצרן נכנס תחת הקונה - וכמו שכתבו חז"ל שנחשב שהקונה רכש את הדירה בשליחותו של המצרן, וכיון שלמוכר אין כל נפקא מינה מי הקונה, מדוע ייפטר מדמי התיווך. (ואין זה דומה לדין האבנ"ז הנ"ל, כיון שבנידונו לא התקיימה פעולת השדכן כלל, משאי"כ כאן מצד המוכר התקיימה פעולת המתווך במלואה, שהרי המכר עדיין קיים, אלא שהקונה עמד כשלוחו של המצרן).
ואפילו מצד המצרן יש להסתפק אם לחייבו בדמי תיווך מדן יורד [כפי ראות עיני הדיינים כמה עבודת המתווך הועילה לו], שכיון שהקונה קנה בשליחותו, א"כ אולי זה נחשב שהמתווך ההנה אותו, והגם שלא התכוון בהדיא להנות אותו, מ"מ למעשה פעל ממש עבורו, וזה דומה למבו' בגמ' (כתו' פ' ע"א) שגם כשכוונתו הייתה להנות את ראובן והתברר שהשדה שייכת לשמעון חייב שמעון בדמי נהנה, והיינו כיון שסוכ"ס פעל היורד ברכושו ממש, וא"כ יהיה כך גם במקרה זה שהתגלה שהמתווך פעל ממש בעסקה של המצרן. והגר"נ נוסבוים (שם עמו' כ"ט) כתב בזה שמסתבר לו שהמצרן אינו חייב לשלם ואינו מחלק כך, ועדיין צ"ע.