דב בער כתב:אשמח לקבל מקובץ תשובות של הרב אלישיב הוצאת רא"מ ח"ד סי' רב
שכירות מוגנת ודינא דמלכותא, באיסור לבייש בעל דינו
י"ט חשון תשט"ו
שאלה
הנתבע - התובע... הוא המשכיר, והתובע - נתבע... הוא השוכר. המושכר הוא חדר אחד בדירה בת שלושה חדרים. בשכונת שערי - חסד.
שני הצדדים הבהירו בפנינו שמקבלים על עצמם להתדיין בפנינו על כל הסכסוכים שביניהם בנדון, וחתמו על זה בחתימת - ידם בזכרון דברים המצורף לתיק.
טענות השוכר: בחוזה השכירות שנעשה ביני לבין המשכיר כתוב ש: "השימוש במקומות המושכרים גם לשם דירה משפחתית". אבי עלה ארצה ביוני 1944 ונכנס לגור אתי בחדרי, אמרתי למשכיר במפורש בשעת עשיית חוזה השכירות שאני שוכר את החדר לשם דירה משפחתית, היינו שאוכל להכניס את אבי לגור בחדר, ב - ד' טבת תש"ה חודש החוזה לשנה נוספת על פי כל התנאים המבוארים בפנים החוזה, ואז כבר היה אבי גר בדירה.
לאחר שגרתי עם אבי ביחד שלש שנים, התחתנתי ועברתי לגור לדירה חדשה, ואבי נשאר לגור בחדר, גם אני לא נתקתי את הקשרים עם החדר, השארתי בו רהיטים, גם הספריה שלי נמצאת בחדר, וגם נתתי שיעורים לתלמידים בחדר הזה. החוזה חודש שוב משנת תש"ח עד תש"ט, ואז כבר גרתי אני בדירתי החדשה, ורק אבי נשאר לגור בחדר, שלמתי למשכיר שכר דירה עד ר"ה תשט"ו, והוא קבל ממני את שכר הדירה.
המשכיר בעצמו נכנס לגור בדירה בשני החדרים הנותרים לפני פסח שנת תשי"ד, השכן היוצא אמר לו, איך אתה נכנס לגור עם משפחה גדולה בדירה קטנה כזו, ענה לו המשכיר שהוא בתור בעל הבית ימצא כבר דרך להוציא אותי מהחדר שמה, מאז שנכנס המשכיר לגור בדירה התחיל להציק לנו, והוא ומשפחתו מקללים אותנו קללות נמרצות ומעליבים אותנו ברבים, ומפריעים לנו להשתמש במושכר, אני דורש להוציא פס"ד שהחדר המושכר הוא בחזקתי ואסור למשכיר ולמשפחתו להפריע לי ולאבי מלהשתמש בחדר, ואסור להם לקלל אותנו ולהעליב אותנו ברבים.
תשובת המשכיר: אני מודה על הקללות והעלבונות, אבל הסיבה היא מפני שהשוכר גורם לי צרות בדירתי, בזה שאינו מפנה את החדר שהוא מחזיק בו, יש לי משפחה גדולה ואין לי מקום לשים את הילדים לישון, השוכר אינו זקוק לחדר כי יש לו דירה אחרת, אני מכחיש את דברי השוכר שהתכוונתי בחוזה השכירות, "שהשימוש במקומות המושכרים גם לשם דירה משפחתית", היינו שגם אביו יכול לגור בחדר, כוונתי שבמקרה שהשוכר יתחתן יוכל להביא לחדר את אשתו, אבל לא השכרתי את החדר לכל משפחת השוכר.
למעשה השוכר לא משתמש בחדר וגם אביו לא משתמש בחדר, הוא לא ישן בחדר, רק בא כמה פעמים במשך כמה חודשים להתבודד בחדר ביום לזמן מה, אני מוכן ליתן לו פצויים סך ארבע מאות ל"י תמורת פנוי החדר.
העיד בפנינו מר... השכן שהיה גר בדירה הנ"ל, לפי דבריו גם אחר שהשוכר התחתן נשאר אביו לגור בחדר, והיה גם ישן בלילות כשש שנים בערך, גם השוכר היה בא לפעמים לגור בחדר, רק בשנים האחרונות הפסיק אביו לישון בחדר בגלל מחלתו, אמרתי למשכיר איך הוא יכול ליכנס עם משפחה גדולה בדירה כזו והוא ענה לי שיסתדר עם השוכר.
תשובה
לפי העובדות שהתברר בפנינו, יוצא שבאותו הזמן שהמשכיר ומשפחתו הציקו לשוכר וקיללו אותו קללות נמרצות שיעזוב את המושכר, קבל הוא דמי שכירות מהשוכר בעד המושכר עד ר"ה תשט"ו, א"כ ברור הדבר שהמשכיר עשה שלא כדין, גם אם נניח שיש מקום לתביעתו לחייב את השוכר לעזוב את המושכר לאחר תום תקופת חוזה השכירות, דנפסק בשו"ע חו"מ סימן שי"ב ס"א, "המשכיר לחבירו בית או חצר או מרחץ או חנות לזמן קצוב אינו יכול לחזור בו ולהוציאו תוך זמנו, אפילו נפל ביתו של משכיר שאין לו מקום לדור בו וכו', ואם הקדים לו השכר אפילו לזמן מרובה אינו יכול להוציאו עד שיכלה זמן כל השכירות שהקדים לו", וברמ"א שם, "ואפילו לא קצב לו זמן אפילו הכי מסתמא שכרו נגד מעותיו". ועיין בסמ"ע, ובש"ך, ובפתחי תשובה שם, בשם האחרונים, ולפי זה בנדון דידן שהמשכיר קבל מהשוכר דמי שכירות עד ר"ה תשט"ו, הרי אינו יכול להוציאו עד שיכלה זמן כל השכירות שהקדים לו.
ועון גדול הוא על המשכיר ומשפחתו בזה שקללו וביישו ברבים, כמבואר בחו"מ סימן ת"כ סל"ט, "אעפ"י שהמבייש ברבים אינו בר תשלומין, עון גדול הוא, ואין המחרף ומגדף לעם והמביישן אלא שוטה רשע וגס רוח, וכל המלבין פני אדם כשר מישראל בדברים אין לו חלק לעוה"ב".
והנה בעיקר חוק הדירות הנהוג בזמנינו, שהמשכיר אינו יכול להוציא את השוכר מהדירה, גם לאחר תום תקופת השכירות לפי החוזה שנעשה ביניהם בשעת השכירות, אם זהו לפי דין תורה, עיין בשו"ת אמרי יושר חלק שני סימן קנ"ב, שפוסק הלכה למעשה שחוק הדירות הנעשה ע"י הממשלה בזמן דוחק בדירות, שהמשכיר אינו יכול להוציא את השוכר מהדירה ואינו יכול לדרוש הוספה על שכ"ד, זהו דין תורה ודינא דמלכותא דינא, ועיין בשו"ת חתם סופר חלק חו"מ סימן ס"ד, שדינא דמלכותא לגבי תקנת והנהגת המדינה שלא יפסקו חיותא, כו"ע מודי שגם במלכות ישראל קיימת.
נוסף לזה יש לומר דאם השכירות היתה בזמן שהיה כבר קיים חוק הדירות, הרי ברור הדבר שאדעתיה דהכי היתה השכירות שהמשכיר לא יוכל להוציא את השוכר מהדירה גם לאחר תום תקופת השכירות שכתבו בחוזה השכירות, כיון דהמשכיר ידע שקיים חוק דירות שאינו יכול להוציא את השוכר, א"כ בתחילת השכירות אדעתיה דהכי השכיר לו שלא יוכל להוציאו, ומה שהזכירו בחוזה זמן קצרה לשכירות, היינו במקרה שיתבטל חוק הדירות שהשכירות קיימת עד זמן קצוב, אבל כל זמן שחוק הדירות קיים אדעתיה דהכי השכיר לו, שלא יוכל להוציאו לעולם כפי מנהג המדינה, ובהלכות שכירות מבואר בהרבה מקומות שהכל לפי מנהג המדינה.
לפי זה יוצא דאם השכירות היתה בזמן שהיה כבר חוק הדירות, יש לשוכר זכות לגור בדירה לא רק מחמת חוק הדירות, אלא יש לו זכות גם מחמת עצם השכירות, דהרי זה כאילו התנו שהשכירות קיימת לעולם.
וא"כ בנדון דידן שהמשכיר עשה חוזה שכירות עם השוכר בזמן שחוק הדירות כבר היה קיים, הרי יש לשוכר זכות במושכר ולא רק מחמת חוק הדירות שזהו לפי דין תורה, אלא יש לו זכות גם מעצם השכירות דאדעתיה דהכי השכיר לו.
והנה זה פשוט שהשוכר לא איבד את זכותו על המושכר בזה ששכר לו דירה חדשה לאחר שנשא אשה, כיון שהוא עדיין משתמש במושכר ומחזיק בו את חפציו, ונוסף לזה בשנת תש"ח חידש המשכיר את החוזה עם השוכר, ואז כבר לא היה גר השוכר בעצמו בקביעות במושכר, אלא אביו היה גר, א"כ אדעתיה דהכי השכיר לו שיהא לו מקום מגורים בשביל אביו, וגם מסתבר הדבר שמה שכתוב בחוזה השכירות ש"השימוש במקומות המושכרים גם לשם דירה משפחתית", הכוונה היא לאביו כיון שאז כבר היה אבי השוכר גר במושכר.
לפי זה יוצא שמצד הדין אין מקום לתביעת המשכיר לחייב את השוכר לעזוב את המושכר, וגם אין לחייבו מצד ועשית הישר והטוב לעשות לפנים משורת הדין, והרי המשכיר כשנכנס לגור בדירה ידע שחדר אחד מוחזק ע"י השוכר, וגם הזהירו אותו שלא יוכל לדור עם משפחתו בדירה כזו, א"כ אדעתא דהכי נכנס לגור ואין לחייב את השוכר לעשות לפנים משורת הדין.
אולם משום דרכי שלום מוצא ביה"ד לנכון להציע לצדדים להתפשר ביניהם בהסכמה הדדית, דהיינו שאם המשכיר ישלם לשוכר את כל ערכה של המושכר לפי הערכת - שמאים נאמנים, [ועליו לעשות כן?], על השוכר לעזוב את המושכר ולמסרו למשכיר.